Как узаконить пристройку к нежилому зданию в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к нежилому зданию в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

2. Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки

3. Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

4. Как узаконить уже построенный дом или пристройку?

5. Как оформить пристройку к зданию. Ответы на вопросы

6. Согласование пристройки к зданию в 2020 году

7. Как узаконить самовольную пристройку к частному дому

8. Почему надо узаконивать пристройки и как это можно сделать? на сайте Недвио

9. Как узаконить уже возведённую пристройку

Написать комментарий

Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить пристройку

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самовольную постройку через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.

Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки

Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Сама земля должна находиться в собственности.
Категория участка обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости.
У государственных органов не должно быть претензий относительно рассматриваемого участка земли и самовольного строения.
Лицо, которое возвело незаконное строение, при прохождении процедуры узаконивания должно оплатить соответствующие налоги и штрафы в ИФНС за последние 3 года, с начислением соответствующих пени. Здесь стоит добавить, что в случае, если земельный участок находится в собственности у лица более 10-ти лет, налоги и штрафы за возведенную недвижимость могут быть начислены за весь этот период.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка — это здание, сооружение, которые были созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем, по общему правилу, самострой подлежит сносу лицом, осуществившем его или за его счет.

Следующие действия зависят от того, какое решение вынес суд:

В вашу пользу. В этом случае вы пишите заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН и прилагаете к заявлению решение суда. Подать заявление можно через МФЦ.
Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание демонтировать пристройку и привести дом в первоначальный вид. В предписании указан срок, в течение которого вы должны это сделать. Выполнение решения суда будет контролировать местная администрация.

Легализовать незаконную пристройку не всегда получается даже через суд. Отрицательное решение может быть принято по целому ряду причин:

Лицо, обратившееся с заявлением, не имеет на это права. Подать заявление – и в администрацию, и в суд – может только владелец земли и дома. Можно действовать через представителя, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
Подан не полный пакет документов. Это формальные требования, определенные законом. Когда поданы не все документы или в некоторых есть ошибки, помарки, неточности, это уже будет поводом для отказа.
Нарушение норм. Во время рассмотрения вашего дела будет проанализировано соответствие пристройки разным нормам. Она должна быть возведена с соблюдением СНиПов. Нарушение строительных норм – это всегда основание для отказа. Также расположение пристройки должно соответствовать проекту межевания. То есть, должны быть соблюдены расстояния до границ участка. Пристройка должна соответствовать ВРИ земли. Если хотя бы одно из требований нарушено, легализовать не получится.
Нарушение требований безопасности. Во время строительной экспертизы проверяют не только соответствие конструктивных элементов строительным нормам. Эксперт изучает стройматериалы, которые вы использовали, их качество, безопасность. Если строение может представлять опасность для людей, это будет отражено в заключении. Важно! Столкнуться с такой ситуацией можно и в том случае, если вы подавали уведомление и действовали строго в рамках закона. Во время проверки соответствия также оценивают качество и безопасность стройматериалов. Нарушение безопасности – основание для отказа.
Превышение максимальных размеров здания. Раньше характеристики, которым должен соответствовать дом ИЖС, были очень размытыми. Сейчас они регламентированы законом. Если ваша пристройка превышает эти нормы, на проведение строительных работ нужно получать разрешение.
Несоответствие заявленным характеристикам. С такой причиной отказа можно столкнуться и в том случае, если все было сделано по закону, и при административном порядке узаконивания. Дело в том, что в уведомлении о реконструкции собственник указывает характеристики изменений, которые он планирует ввести. После того, как строительство будет завершено, специалисты муниципалитета проверяют соответствует ли фактическая пристройка заявленной. Если есть отклонения, вы получите отказ.

Если дом в долевой собственности, строительство пристройки приведет к изменению размеров долей. Не все собственники могут быть с этим согласны, так как увеличение размера доли приведет к увеличению налога на недвижимость. Прежде чем узаконивать строение, нужно получить от всех собственников согласие. Если такого согласия нет, скорее всего, вам откажут.

Чтобы успешно пройти процедуру легализации, обращайтесь за помощью к специалистам «Геомер групп». У нас вы можете заказать необходимые технические документы на объект. Наши специалисты будут представлять ваши интересы в администрации. Участие эксперта в процессе легализации повышает ваши шансы на положительный исход дела. Чтобы записаться на консультацию, звоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Как правило, на участках ЛПХ, ДНП, ИЖС и СНТ разрешено возводить по одному отдельно стоящему жилому дому высотой не более чем трех этажей и подсобные хозяйственные постройки, если в документах не указано иного.

Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.

У кадастрового инженера следует получить технический план постройки. Затем объект надлежит поставить на кадастровый учет. Кроме того, характеристики постройки не должны нарушать норм, предписанных СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Могут потребоваться и другие согласования, если участок находится в зоне аэродромов или водоохранной зоне.

Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.

Как узаконить уже построенный дом или пристройку?

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

Сроки изыскания и проектирования для предстоящий пристройки определяются по договору. Они зависят от условий технического задания, особенностей предстоящих работ и характеристик исходного объекта. Рассмотрение документов в Госстройнадзоре занимает не более 7 дней. Техплан после завершения работ можно получить в нашей компании за 1-5 дней. Подробнее о сроках прохождения процедур и оформления обязательных документов можно узнать по нашим телефонам.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Разработка проекта реконструкции	от 350 руб./кв.м. (зависит от общей площади здания)
2	Экспертиза проектной документации	Рассчитывается по Постановлению № 415, зависит от вида проекта, типа и площади здания
3	Сопровождение согласования и получения разрешений в Госстройнадзоре	от 30000 руб.
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 15000 руб.
5	Проведение инженерных изысканий, обследования объекта	от 30000 руб. за га земельного участка.

Согласование пристройки к зданию является обязательным требование ГрК РФ, так как эти работы являются реконструкцией.
Пристройка к дому без разрешения на строительство влечет наложение штрафа по ст. 9.5 КоАП РФ.
Чтобы узаконить пристраиваемую часть объекта нужно заказать проект. пройти экспертизу, оформить разрешение Госстройнадзора.
Для пристраивания к частному дому ИЖС подаются уведомления в местный орган власти.

Быстро пройти все согласования на пристройку помогут специалисты нашей компании. Все подробности можно узнать у наших консультантов по телефону.

Перепечатка, а равно и использование материалов данного сайта разрешается только по согласию с владельцем.

Следующий этап после завершения строительства пристройки к дому – оформление прав собственности. Регистрация прав осуществляется путём внесения данных в единый реестр недвижимости (ЕГРН) о новых параметрах достроенного здания. Порядок процедуры регистрации зависит от наличия разрешения на строительство.

Оформление прав на пристройку, возведение которой было разрешено администрацией, происходит в следующем порядке:

Обращение в БТИ для получения справки о новом строении на участке;
Оплата госпошлины 350 рублей;
Обращение в Росреестр с заявлением о регистрации.

В Росреестр собственник достроенного дома предъявляет следующие документы:

Справку, полученную в БТИ;
Квитанцию об оплате пошлины;
Разрешение на строительство;
Копию паспорта.

Внесение сведений о собственнике нового здания, образовавшегося после пристройки, осуществляется в течение 7-10 дней. Стоимость оформления законной пристройки складывается из следующих платежей:

Оплата услуг архитектурного бюро – 3000-20000 рублей;
Пошлина за выписку из ЕГРН – 300 рублей;
Пошлина в Росреестр – 350 рублей.

Стоимость услуг бюро меняется в зависимости от сложности проекта и местонахождения участка.

Оформление в собственность самовольной пристройки осуществляется в судебном порядке. Для этого следует собрать пакет документов:

Справку из ЕГРН о собственности на землю под домом с пристройкой;
Документ о собственности на дом;
Справку из БТИ о зданиях на участке;
Технический паспорт на дом;
Описание пристройки;
Акт коммунальных служб об отсутствии коммуникаций вблизи дома;
Заключение инженерной службы из БТИ.

Если отсутствует план на увеличенное здание, его необходимо изготовить в архитектурном бюро. Инженерная служба БТИ проверяет на соответствие пристройки строительным нормам (толщина стен, прочность фундамента и т.д.).

При выборе проекта постройки важно обращать внимание на следующие факторы:

Техническая осуществимость;
Функциональность;
Соответствие нормам строительства.

Пристройки делают с целью увеличить площадь дома или сделать вход более удобным. Проект на рис. 1 увеличивает жилое пространство в 2 раза. Осуществляется путём достраивания трех стен и добавления потолочных балок с целью расширения одного из скатов крыши.

Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:

— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.

Узаконить самовольную постройку в 2021 году через суд — перспективное решение, если:

— у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
— постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
— она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.

Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Как оформить пристройку к зданию. Ответы на вопросы

Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:

Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта

Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию

Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)

Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора

Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания

Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы

В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

Иск подается:

— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.

В судебном заседании о признании права на самовольную постройку истцу придется не только поддержать свои требования, но и:

— заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
— возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
— представить по требованию суда дополнительные документы.

Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).

2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).

Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.

ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

***

Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

Начнем с определений. Пристройка — это реконструкция здания, введенного в эксплуатацию, с целью увеличения его площади. Визуально пристройка — сооружение второстепенного значения, которое имеет с главным зданием общую стену.

Важно! Дополнительное строение закон не ограничивает по этажности, площади и архитектуре, но получить разрешительные документы необходимо в любом случае.

Согласование пристройки к зданию в 2020 году

Для оформления капитальной пристройки вам потребуются следующие документы:

Пакет документов на жилую недвижимость — о праве собственности, технические, выписка из домовой книги о составе лиц, проживающих (зарегистрированных) по данному адресу;
Документы на земельный участок для подтверждения права владения;
Согласие каждого зарегистрированного лица на строительство (в письменном виде);
Разрешительная документация от ЖКХ и СЭС;
Проект недвижимости с внесенными изменениями;
Письменное согласие соседей;
Фотографии земельного участка, здания.

На первом этапе следует обратиться в администрацию, а именно в архитектурный отдел, чтобы подать заявление о строительстве. После этого по адресу объекта выезжает комиссия и принимает решение. Если у владельца есть разрешение, комиссия проверяет — насколько объект соответствует новому плану. При положительном решении владелец получает акт, на его основании регистрирует право собственности.

С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.

Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.

Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.

Да, это возможно. В этом случае можно обратиться в суд, к заявлению надо приложить следующий пакет документов:

Документация на объект;
Проект изменений;
Разрешительная документация от всех организаций;
Письменное согласие соседей и заинтересованных лиц, проживающих в доме.

Важно! Также в судебном порядке можно оспорить отказ органов власти в оформлении разрешения на проведение строительства.

Учтите, что при оформлении через суд, в случае положительного решения регистрируется право собственности на новый объект, в случае отказа — объект сносится и владелец должен оплатить штраф.

Она может быть разной. Прежде всего, цена зависит от момента обращения заявителя — до начала строительства или после. Если речь идет о самовольно пристроенном объекте, вероятнее всего, потребуется помощь адвоката.

Расценки на юридические услуги варьируются в зависимости от сложности вопроса и региона проживания. В среднем придется заплатить около 1.000 руб., одно представительство в суде обойдется около 6.000 руб.

Кроме этого, заявителю необходимо оплатить ряд обязательных платежей:

Госпошлина (в случае обращения в суд) — в среднем 500 руб.;
Оформление доверенности для представительства в судебной инстанции — около 2.000 руб.;
Внесение изменений в Реестр — 20.000 руб.;
Судебная экспертиза (в случае необходимости) — от 15.000 руб.

Если действовать по закону и узаконить пристройку до начала строительства, расходы ограничиваются только разработкой проекта и оформлением нового техпаспорта. Также следует учитывать, что снос сооружения по решению суда проводится за счет владельца.

В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами. Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.

Во время рассмотрения дела суд назначает строительную экспертизу. Оплачивает экспертизу истец. Она необходима для проверки соблюдения строительных норм. Если в заключении экспертов будет указано, что пристройка нарушает СНиПы или градостроительные нормы, узаконить ее будет невозможно. Будет вынесено решение о приведении дома в первоначальный вид.

Когда все нормы соблюдены, заключение независимой экспертизы будет важным доводом в вашу пользу. Изучив материалы дела, суд выносит решение.

Как узаконить самовольную пристройку к частному дому

Одна из причин, по которой домовладельцы делают незаконные пристройки – желание сэкономить. На самом деле, расходы на легализацию намного выше, чем при законном пути.

Уведомительный порядок значительно упростил проведение реконструкции. Теперь не требуется собирать большой пакет документов. Это тоже удешевило получение разрешительной документации.

Пристройка – это строение, пристраиваемое к наружной стене здания. Они отличаются по своим техническим особенностям, уровню сложности, степени влияния на несущие конструкции, назначению. Узаконивать нужно не все типы таких сооружений.

Некапитальные сооружения можно строить без подачи уведомления и разрешительной документации. Некапитальные сооружения не затрагивают несущие стены, не влияют на безопасность людей, поэтому никакого сложного узаконивания не требуется. К некапитальным пристройкам можно отнести навес, крыльцо, небольшую террасу.

Капитальные пристройки требуют разрешительной документации. Поэтому если вы ее уже сделали, узаконивать нужно обязательно.

Такие пристройки могут существенно изменять внешний вид, этажность, площадь здания. При их строительстве изменению подвергаются несущие конструкции дома.

К исковому заявлению нужно приложить документы, которые будут доказательством вашей правоты. Подходите серьезно к сбору документации. Это увеличит ваши шансы на решение дела в вашу пользу. Вы можете обратиться за помощью к специалистам «Геомер групп». Вам потребуется:

Выписка из ЕГРН на земельный участок и жилой дом. Их можно не получать, так как данные из реестра суд может запросить сам. Но лучше собрать полный пакет документов.
Техплан на дом. Его можно заказать у кадастрового инженера нашей компании.
Документация, подтверждающая возведение пристройки. Например, это может быть договор с проектной организацией, строительной компанией и т.д.
Заключение от коммунальных служб. Специалисты оценивают безопасность пристройки и возможность подключения инженерных коммуникаций.
Согласование с другими службами (если строительство на вашем участке требует дополнительных согласований).
Если вы ранее пытались узаконить пристройку административным путем, приложите документы, подтверждающие этот факт и ответ от муниципалитета.
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если стоимость пристройки не превышает 50 тыс. рублей, иск нужно подавать в мировой суд. Во всех остальных случаях нужно обращаться в районный суд.

Приведем несколько полезных советов от практикующих юристов:

Пристройку обязательно нужно оформить как нежилую недвижимость.
Перед подачей судебного иска следует собрать все документы на пристройку к многоквартирному дому.
Для того чтобы узнать можно ли сделать пристройку к многоквартирному дому следует собрать всю техническую документацию. Сооружение не должно нарушать работу каких-либо коммуникаций.
Желательно чтобы земельный участок на котором расположена пристройка был приватизирован владельцем квартиры.
Достроенное помещение лучше оформить как отдельную недвижимость.

Почему надо узаконивать пристройки и как это можно сделать? на сайте Недвио

Следующие действия зависят от того, какое решение вынес суд:

В вашу пользу. В этом случае вы пишите заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН и прилагаете к заявлению решение суда. Подать заявление можно через МФЦ.
Не в вашу пользу. В этом случае вы получите предписание демонтировать пристройку и привести дом в первоначальный вид. В предписании указан срок, в течение которого вы должны это сделать. Выполнение решения суда будет контролировать местная администрация.

Направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, в которой указываются параметры будущего дома и схема организации участка. Неважно, какой дом расположен на участке (садовый или жилой), отступы, этажность, высота и площадь застройки должны соответствовать нормам.
Получить из администрации положительное уведомление, которое подтверждает соответствие указанных застройщиком параметров реконструируемого дома действующему законодательству и строительным нормам. Если дом расположен в охранной либо санитарно-защитной зоне, к уведомлению приложат перечень организаций, с которыми нужно согласовать реконструкцию.
Согласовать реконструкцию, если выдали такое приложение со списком. В Красногорске и других городах Московской области встречаются охранные зоны железнодорожных путей, газопроводов, линий связи, аэродромов, источников питьевого водоснабжения, объектов культурного наследия и другие.
Произвести реконструкцию, не нарушая указанных параметров, тогда проблем с внесением изменений в учёт не будет. При необходимости нарушить нормы можно в той же администрации получить разрешение на отклонение, только сделать это нужно до получения уведомления.
Пригласить кадастрового инженера, который приедет на участок и сделает замеры реконструированного дома, а затем сформирует технический план, куда включит полученное ранее уведомление о соответствии и все согласования.
Направить в администрацию уведомление об окончании реконструкции, приложив к нему технический план. Обычно техплан направляется в электронном виде, но в некоторых администрациях просят предоставить и распечатанный вариант.
Получить ответное уведомление, которым администрация даёт согласие на новые параметры дома, и приложить его к техническому плану. Прикладывает уведомление кадастровый инженер, который формировал техплан.
Подать заявление с переформированным техпланом в Росреестр и дождаться выписки из ЕГРН с новыми параметрами дома. Техплан на внесение изменений отличается от техплана для постановки на учёт.

На первый взгляд кажется, что для оформления реконструкции нужно совершить много действий. Однако всё не так сложно, особенно если доверить это дело опытному юристу, который и уведомления получит, и реконструкцию согласует, и изменения в государственный учёт внесёт. Помощь юриста может потребоваться и в том случае, если в выдаче уведомления откажут или напишут в нём о несоответствии параметров дома установленным нормам. Тогда остаётся один вариант — обращение в суд.

Поскольку самовольное строительство государственной властью запрещено, правила, по которым можно узаконить реконструкцию дома, если она фактически уже была произведена без соответствующего разрешения, прямо не установлены. Однако до тех пор, пока это самоуправство не выявили, можно действовать в обычном порядке, то есть через уведомления из администрации. А вот если незаконную реконструкцию обнаружили, что могут сделать представители Росреестра или той же администрации, то на собственника дома подадут в суд и выпишут штраф. Тогда уже придётся отстаивать свои права в судебном порядке и узаконивать или возвращать дому прежний вид на основании решения суда.

В связи с тем, что дачную амнистию в очередной раз продлили, реконструкцию индивидуального дома на садовом участке до 1 марта 2021 года можно оформить на основании одного технического плана. Так что по завершении реконструкции садоводам достаточно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и подаст его в Росреестр на внесение изменений в учёт дома.

Однако мы всё же советуем и перед реконструкцией пригласить инженера с геодезистом, чтобы те уточнили отступы от границ участка. Часто в садовых товариществах случаются накладки одних участков на другие, поэтому садоводы реконструируют свои дома не только с нарушением отступов, но и с заходом на чужие территории. Тогда перед узакониванием реконструкции приходиться проводить перераспределение участков либо выкуп земли под домом, смотря, как получится договориться с соседом. А бывают соседи, которые не хотят идти на уступки и требуют сноса пристройки или надстройки, в таких случаях без судебного разбирательства не обойтись.

Также стоит отметить, что большинство садоводов проводят реконструкции на своих участках с целью перевода домов из садовых в жилые, чтобы в них прописаться. В этом случае ещё потребуется заключение о техническом состоянии реконструированного дома и, возможно, постановление о присвоении адреса. Заключение составляет проектировщик, а адрес присваивает местная администрация. Туда же подаётся и заявление о переводе статуса дома.

Как узаконить уже возведённую пристройку

Если частный дом разделён на нескольких хозяев, то под одной крышей могут находиться квартиры, части, помещения или блоки. В этом случае для реконструкции одного объекта потребуется согласие владельца другого. Однако перед началом оформления реконструкции стоит заглянуть в выписку и узнать, как называется объект, потому что квартир, помещений и частей согласно Градостроительному кодексу в таких домах уже не может быть, осталось только одно наименование — жилой блок. И разделённые на несколько частей индивидуальные дома теперь приравниваются к блокированной застройке. А реконструкцию блоков не получится оформить, нужно обращаться в Министерство строительства.

Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.

Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.

В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.

Ещё летом прошлого года в Градостроительном кодексе появилась статья о сносе объектов капитального строительства, но Росреестр начал требовать соответствующие уведомления гораздо позже. Министерство строительства своим приказом №34/ПР ввело формы уведомлений, которые за 7 рабочих до сноса дома и в течение 7 рабочих дней после сноса следует направлять в местную администрацию. Эти уведомления администрация принимает только при личном приёме (ни через портал госуслуг, ни через МФЦ подать их пока нельзя) и в результате выдаёт два акта.

Раньше для погашения записи из Росреестра владельцы снесённых домов приглашали кадастровых инженеров, которые осматривали участки и составляли акты обследования. Только на основании этих актов мы снимали дома с учёта, а сейчас инженеры подкрепляют к ним ещё дополнительные акты из администрации.Это правильный порядок оформления сноса, но некоторые собственники без изменения площади, планировки и материала стен на месте старых домов возводят новые. При этом не получают никаких актов. К такому рискованному варианту прибегают в тех случаях, когда новое строительство на участке запрещено, например, из-за санитарно-защитной зоны какого-то предприятия или опасного объекта.

Юристы, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем» проводят с владельцами домов предварительные бесплатные консультации по вопросам оформления реконструкции. Мы уточняем границы и составляем архитектурные проекты. Получаем в администрации уведомления и согласовываем реконструкции. Формируем технические планы и вносим изменения в кадастровый учёт. Кроме того, подготавливаем досудебные заключения эксперта и защищаем интересы на судебных заседаниях. Составляем заключения о техническом состоянии домов и переводим их назначение из нежилых в жилые, а также присваиваем адреса.

Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) обозначает пристройку как часть здания, расположенную вне контура его капитальных наружных стен.

Она является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Как правило, пристройки имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним относят:

пристроенные кухни;
жилые пристройки;
сени;
тамбуры;
веранды и т.п.

Важно понимать, что Российское законодательство, а именно: п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, строительство пристройки является реконструкцией здания, по причине того, что она затрагивает несущие и/или ограждающие конструкции здания, к которому она пристраивается, увеличивая площадь и/или высоту дома.