Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление коттеджным поселком управляющей компанией». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
ЖК РФ трактует жилой дом исключительно как индивидуально-определенное здание (ч. 2 ст. 16), под сооружениями традиционно понимаются инженерно-строительные объекты, не предназначенные для проживания граждан [4].
В ближайшее время в Госдуму планируется внести законопроект, определяющий порядок управления таунхаусами и коттеджными поселками. Он разработан группой депутатов во главе с Александром Сидякиным («Единая Россия»). Сейчас Жилищный кодекс не содержит ни определения таких домов, ни правил управления ими.
Для собственников малоэтажек предлагается на выбор три варианта управления общим имуществом: непосредственное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами. Если собственники таунхаусов не смогут ничего выбрать, законопроект возлагает управление домом непосредственно на них.
ЗАЧЕМ ПУДРИТЬ НОСИК МРАМОРНОЙ СТАТУЕ?
Как же формируется прибыль УК? «Очень просто: доходы минус расходы — так же, как и в любой коммерческой организации, — отвечает В.
Управляющая компания может приносить доход лишь в том случае, если она обслуживает несколько объектов, которые расположены недалеко друг от друга, говорит эксперт и далее поясняет свою мысль: «УК приобретает услуги по оптовым расценкам, экономит на масштабах и выходит в плюс».
Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи».
Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО
К примеру у нас УК «оказывает» такую «услугу» как «визуальный осмотр фонарей» Никто не разу не видел как УК фонари осматривает… Но… вот «услуга» — получите -заплатите… На что УО обратить внимание? Хороший вопрос… А на что обратить внимание собственников? Вот правда дельная фраза: «Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации.
Как пояснил “Ъ” заместитель главы Минстроя Андрей Чибис, сейчас вопросы управления малоэтажными домами отдельно не регулируются, поэтому применяются гражданско-правовые отношения.
Собственники коттеджей вправе поручить ведение своих дел управляющей компании. Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.
Отсутствие договора с управляющей компанией, при условии оказания услуг надлежащего качества, не является основанием для невнесения платы.
Способы управления коттеджным поселком
Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор. И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет.
Для того чтобы провести государственную регистрацию, прежде всего, надо подготовить пакет документов для регистрации, куда входит: Решение о создании, Устав, и др. Затем определиться с местом нахождения фирмы, размером Уставного капитала и можно подавать заявление на регистрацию фирмы. Чтобы открыть УК потребуется время не менее двух недель.
Элементами коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность земельными участками под домами; общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.
А «прямые» договоры ресурсоснабжения жители поселка и так вправе заключить с ресурсниками (несмотря на наличие доп.инженерных сетей).
Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН.
Хорошо развитая инфраструктура коттеджного поселка, ухоженный ландшафт, телефоны, спутниковое телевидение, Интернет, охрана, газ, вода, канализация — все это давно стало нормой для владельцев жилья за городом.
В коттеджном поселке есть и общая территория, на которой расположены общая гостевая парковка, детская площадка, поселковые дороги, уличное освещение, металлический забор и т.п. В коттеджном поселке и коммуникации чаще всего общие: электричество, водопровод, канализацию и т.д.
Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью. Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы.
В Российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования. В соответствии с этим, нет никаких юридических норм относительно Управляющей компании в коттеджном поселке.
В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.
На чём будет зарабатывать
Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией. При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.
Для чего в организованном коттеджном поселке нужна управляющая компания (УК)? Казалось бы, ответ очевиден… Однако не будем спешить. Вариантов может быть масса, особенно если спрашивать тех, кто, собственно, и создает подобные структуры.
Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.
Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой.
Застройщик поддерживает управляющие компании по ряду причин. Во-первых, далеко не все организации в состоянии эффективно обслуживать сложные инженерно-технические сооружения, следить за работой коммуникаций. Во-вторых, в идеале, управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии проектирования и в процессе монтажа инженерных сооружений.
Тут вопрос еще в том, кому принадлежат на праве собственности инженерные сети в поселке (насколько я понимаю, такие сети есть). Если сети принадлежат УК, то от нее все равно не избавиться.
Численность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должна быть не менее чем три человека.
Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:
Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию. Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту.
Коттеджем принято называть большой загородный дом, а коттеджным поселком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие нормативной определенности в этих понятиях позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.
Во фракции «Единой России» “Ъ” сообщили, что документ согласован с Минстроем. В самом министерстве уклонились от ответа на вопрос о наличии согласования.
Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Тонкости при обслуживании коттеджного поселка управляющей компанией
В настоящее время более актуальна следующая схема: застройщик — управляющая компания — жители коттеджного поселка. То есть первый при заключении инвестиционного договора с покупателями жилья предлагает им услуги успевших зарекомендовать себя управленцев.
Управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.
Неиспользование собственниками помещений также не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.
Законодательство Российской Федерации оперирует понятием индивидуальный жилой дом. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) [1] жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Элементами коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность или аренду земельными участками под домами (по желанию собственников строений); общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.
Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?
Статья поверхностная и не о чем. Почему минусом считается индивидуальный договор с перечнем состава общего имущества и всех видов работ и услуг. Нет ответа на ГЛАВНЫЙ ВОПРОС — кто выбирает УК? Сейчас это структуры застройщика, работающие на его и свое обогащение. Далее, какие ПРАВА у собственников коттеджей относительно т.н. ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА?
Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.
Но подобные службы создаются за четыре-пять месяцев до сдачи объекта и существуют недолго, до того, как жильцы организуют ТСЖ или определятся с выбором управляющей компании.