Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шрафы кто сдаёт квартиры в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В следующие годы предложение будет пытаться догнать спрос. Вероятно, появятся новые игроки: работать на таком быстрорастущем рынке очень интересно, даже если вход в него сложный и занимает много времени.
Из-за того, что цены растут быстрее, чем покупательская способность, спрос будет понемногу снижаться. При этом общая стоимость проданных активов в годовом исчислении, скорее всего, продолжит расти, хоть и не так активно, как ранее. В итоге мы придем к тому, что к концу 2022 года показатели вернутся на уровень 2019 года: распроданность снизится с 67−68% до 40−45%, а годовой рост цены составит 11−13%.
Почем будем покупать квартиру в 2022 году
Обзор рынка недвижимости демонстрирует, что цены сейчас сдерживаются, как на первичном, так и на вторичном рынке. Но те не менее, есть естественный рост, он небольшой в сравнении со стандартной экономической ситуацией. Так, за последний год рост цен составил 4-15% в национальной валюте и 12% в долларах.
Интересно! К примеру, в столице Украины стоимость выросла не менее, чем на 15-18%, в зависимости от новостроя и вторичного рынка жилья. В среднем в 2021 году 1 кв. м. в новом доме стоил не более 25 тыс. гривен, но уже в 2021 году цена возросла до 29,5 тысяч гривен. Несмотря на относительно ограниченный рост национальной валюты, двигались вверх и цены в долларах. За конец 2020 года и начало 2021 года сумма, которую придется оплатить более 1 тысячи долларов.
Так, в середине 2020 года стоимость 1 квадратного метра составляла 1050 долларов, но уже в середине 2021 года этот показатель составляет более 20,2 тысяч долларов. В дальнейшем прогноз недвижимости Украины на 2022 год предусматривает также некоторые ценовые колебания.
Аналитики планируют «революцию» в области недвижимости, особенно если учитывать, что весь год будет проходить разработка законопроекта «О регулировании градостроительной деятельности», принятие которого отложено на 2022 год. В связи с этим документом подорожание недвижимости неизбежно.
Также недавно был подписан и опубликован законопроект «О внесении изменений в акты защиты прав кредиторов, объектов строительства в Украине», который регулирует отношения «дикого» рынка недвижимости. Основа документа сформирована для защиты прав покупателей и продавцов жилой недвижимости. В нем описано более 20 актов и Гражданских, Хозяйственных кодексов.
Все нововведения в области недвижимости в Украине будут базироваться на новом законе, в котором отдельно стоит рассмотреть несколько моментов:
Незаменимым новшеством будет регистрация права собственности на будущие объекты застройки, возможность осуществлять продажу, только если это право зарегистрировано. Это можно выполнить только с помощью заключения нотариальных договоров. Для застройщика, конечно, это дополнительные трудности, которые усложняются дополнительными тратами. Согласно новым нормативным документам это обязательное условие, которое обойдется в 1% от цены дома или таунхауса.
Будет официально введена гарантийная доля имущественного объекта. Вводятся изменения в процедуру ее оформления, например, изначально при возведении фундамента и «первых шагах» в застройке проходит регистрацию права собственности на себя в делимом объекте, как «незавершенное строительство».
Процесс продажи может осуществляться только после того, как в процессе регистрации будет четко идентифицирована каждая квартира.
С введением нового законодательного акта, гарантийная доля накладывается автоматически на 10% продаваемых площадей. Это не просто цифра, инспектор, проводящий регистрацию, накладывает ограничение на продажу этих 10%, которое будет снято, когда здание будет полностью готово и дано в эксплуатацию. После этого застройщик должен будет обратится в единую строительную систему регистрации и если все пункты выполнены, ограничения будут аннулированы и застройщик сможет допродавать остальные 10%.
Интересно, что в новом законе есть возможность официально менять одну квартиру, входящую в гарантийную долю на другую, главное, чтобы сохранялась общая сумма – 10%.
С 1 марта 2022 года вводится обновленная редакция правил пользования жилыми помещениями, утвержденная Приказом Минстроя (от 14.05.2021 № 292/пр).
Для жителей муниципальных квартир вводится новая обязанность — немедленно принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и оборудования, которое в нем находится, и сообщать о них наймодателю (т. е. муниципальной администрации).
За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрены административные штрафы (для граждан — от 1 до 2,5 тысяч рублей, ст. 7.21 КоАП РФ).
Прогноз недвижимости Украины на 2022 год
С 1 февраля 2022 г. вступят в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым данные кадастрового учета пополнятся сведениями о признании многоквартирного дома аварийным.
Поэтому в выписке из ЕГРН можно будет увидеть, что интересующая квартира расположена в доме, который непригоден для проживания и подлежит сносу или реконструкции.
Это позволит избежать возможных проблем при покупке такого жилья (Закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ).
Плательщики НДФЛ, которые купили жилье в 2021 году и еще не получали налоговый вычет, в 2022-м смогут воспользоваться возможностью вернуть налог в упрощенном порядке (Закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
Если расчет за квартиру проводился через банк, который участвует в обмене информацией с налоговой службой (узнать это можно на сайте ФНС), то он в следующем году передаст сведения о сделке в ФНС.
И та пришлет уведомление покупателю в его Личный кабинет, что он может подписать заявление на получение налогового вычета.
После подтверждения права на вычет деньги поступят на счет налогоплательщика.
Правительство уже утвердило предельные индексы изменения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, на 2022 год (Распоряжение от 30.10.2021 № 3073-р).
Очередной рост тарифов запланирован, как обычно, на второе полугодие (с 1 июля 2022 г.). В среднем повышение должно составить от 3% до 5%.
Самые высокие индексы предусмотрены для Чеченской Республики (6,5%), Санкт-Петербурга (6,3%), Республики Крым и Севастополя (6,2%), Татарстана (6,2%), Дагестана (6%) и Москвы (6%).
Но практика ежегодного утверждения предельных индексов роста тарифов на ЖКУ, по всей видимости, скоро сойдет на нет.
Правительство РФ утвердило концепцию Антимонопольной службы (ФАС РФ) о долгосрочном тарифном регулировании.
Регионам предоставили право утверждать предельные индексы сразу на несколько лет вперед, по согласованию с ФАС.
Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).
Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка. Теперь он должен вступить в силу с 1 января 2022 года:
— субсидии и компенсации на оплату ЖКУ не будут выплачиваться только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам.
То есть для отказа в льготе недостаточно будет просто факта задолженности перед коммунальными службами, как сейчас. Будем надеяться, что на этот раз закон вступит, наконец, в силу.
Написать комментарий
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент ВладимирПутин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
процентные ставки по ипотеке будут только расти;
серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
Профессиональное инвестирование для физических лиц
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.
Стоит ли покупать недвижимость в 2022 году и мнения экспертов