Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда федерального недвижимого имущества в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Написать комментарий
Кардинальные изменения с 2022 года порядка учета аренды
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.
В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:
При получении батута:
- Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;
Ежемесячно в течение срока аренды:
- Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
- Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
- Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;
По окончании аренды:
- Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.
Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.
В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.
| Номер периода (месяца) | Номинальная сумма платежа, руб. | Кол-во месяцев до платежа | Коэффициент | Приведённая сумма платежа, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 100 000,00 | 1 | 0,992088943 | 99 208,89 |
| 2 | 100 000,00 | 2 | 0,984240472 | 98 424,05 |
| 3 | 100 000,00 | 3 | 0,984240472 | 97 645,41 |
| 4 | 100 000,00 | 4 | 0,968729306 | 96 872,93 |
| 5 | 100 000,00 | 5 | 0,961065634 | 96 106,56 |
| 6 | 100 000,00 | 6 | 0,953462589 | 95 346,26 |
| 7 | 100 000,00 | 7 | 0,945919693 | 94 591,97 |
| 8 | 100 000,00 | 8 | 0,938436469 | 93 843,65 |
| 9 | 100 000,00 | 9 | 0,931012445 | 93 101,24 |
| 10 | 100 000,00 | 10 | 0,923647153 | 92 364,72 |
| 11 | 100 000,00 | 11 | 0,916340128 | 91 634,01 |
| 12 | 100 000,00 | 12 | 0,909090909 | 91 634,01 |
| 13 | 100 000,00 | 13 | 0,901899039 | 90 189,90 |
| 14 | 100 000,00 | 14 | 0,894764065 | 89 476,41 |
| 15 | 100 000,00 | 15 | 0,887685536 | 88 768,55 |
| 16 | 100 000,00 | 16 | 0,880663006 | 88 066,30 |
| 17 | 100 000,00 | 17 | 0,873696031 | 87 369,60 |
| 18 | 100 000,00 | 18 | 0,866784172 | 86 678,42 |
| 19 | 100 000,00 | 19 | 0,859926993 | 85 992,70 |
| 20 | 100 000,00 | 20 | 0,853124062 | 85 312,41 |
| 21 | 100 000,00 | 21 | 0,84637495 | 84 637,49 |
| 22 | 100 000,00 | 22 | 0,83967923 | 83 967,92 |
| 23 | 100 000,00 | 23 | 0,83303648 | 83 303,65 |
| 24 | 100 000,00 | 24 | 0,826446281 | 82 644,63 |
| ИТОГО | 2 400 000,00 | 2 176 456,76 |
Далее ежемесячно начисляются проценты, увеличивающие обязательство по аренде, а также уплачиваются арендные платежи, уменьшающие обязательство. Проценты исчисляются как произведение месячной процентной ставки на остаток задолженности по аренде на начало месяца.
Расчёт сумм начисленных процентов и остатка обязательства приведён в таблице.
| Номер месяца | Обязательство на начало месяца, руб. | Начисленные проценты | Платеж, руб. | Обязательство на конец месяца, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 176 456,76 | 17 355,37 | 100 000,00 | 2 093 812,13 |
| 2 | 2 093 812,13 | 16 696,35 | 100 000,00 | 2 010 508,48 |
| 3 | 2 010 508,48 | 16 032,08 | 100 000,00 | 1 926 540,56 |
| 4 | 1 926 540,56 | 15 362,50 | 100 000,00 | 1 841 903,06 |
| 5 | 1 841 903,06 | 14 687,59 | 100 000,00 | 1 756 590,65 |
| 6 | 1 756 590,65 | 14 007,30 | 100 000,00 | 1 670 597,95 |
| 7 | 1 670 597,95 | 13 321,58 | 100 000,00 | 1 583 919,53 |
| 8 | 1 583 919,53 | 12 630,40 | 100 000,00 | 1 496 549,93 |
| 9 | 1 496 549,93 | 11 933,70 | 100 000,00 | 1 408 483,63 |
| 10 | 1 408 483,63 | 11 231,45 | 100 000,00 | 1 319 715,08 |
| 11 | 1 319 715,08 | 10 523,59 | 100 000,00 | 1 230 238,67 |
| 12 | 1 230 238,67 | 9 810,10 | 100 000,00 | 1 140 048,77 |
| 13 | 1 140 048,77 | 9 090,91 | 100 000,00 | 1 049 139,68 |
| 14 | 1 049 139,68 | 8 365,99 | 100 000,00 | 957 505,67 |
| 15 | 957 505,67 | 7 635,28 | 100 000,00 | 865 140,95 |
| 16 | 865 140,95 | 6 898,76 | 100 000,00 | 772 039,71 |
| 17 | 772 039,71 | 6 156,35 | 100 000,00 | 678 196,06 |
| 18 | 678 196,06 | 5 408,03 | 100 000,00 | 583 604,09 |
| 19 | 583 604,09 | 4 653,74 | 100 000,00 | 488 257,83 |
| 20 | 488 257,83 | 3 893,44 | 100 000,00 | 392 151,27 |
| 21 | 392 151,27 | 3 127,07 | 100 000,00 | 295 278,34 |
| 22 | 295 278,34 | 2 354,59 | 100 000,00 | 197 632,93 |
| 23 | 197 632,93 | 1 575,95 | 100 000,00 | 99 208,88 |
| 24 | 99 208,88 | 791,12* | 100 000,00 | 0,00 |
* Расчётная величина процентов составляет 791,11 рубля. Разница в 1 коп. возникла за счёт округления.
Амортизация ППА отражается в составе расходов арендатора. Она начисляется с месяца, следующего за месяцем принятия ППА к учёту, в размере 90 685,70 рублей (2 176 456,76 / 24) в месяц.
В бухучёте арендатора отражаются следующие записи:
При получении предмета аренды нужно отразить обязательство по аренде и принять к учёту право пользования активом. Для этого арендатор сделает следующие записи:
- Дт 08-ППА Кт 76-ОА (обязательства по аренде) — 2 176 456,76 рубля — Отражено обязательство по аренде;
- Дт 01-ППА Кт 08-ППА — 2 176 456,76 рубля — Принято к учёту ППА.
В первом месяце аренды арендатор перечислит ежемесячный платёж и зачтёт его в счёт обязательства по аренде, отразит и примет к вычету НДС, начислит проценты и ОНО:
- Дт 76-А (расчёты с арендодателем) Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — 17 355,37 рубля — Начислены проценты;
- Дт 68-РНП (расчёты по налогу на прибыль) Кт 77 — 16 528, 93 — Начислено ОНО.
Со 2 по 12 месяцы аренды арендатор начисляет амортизацию, а также начнет погашать ОНО. Проводки будут такие:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
- Дт 77 Кт 68-РНП — Погашено ОНО.
С 13 по 23 месяцы аренды делаются такие же проводки, как и в 2-12 месяцах, но отражается начисление ОНО, а не его погашение:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
- Дт 68-РНП Кт 77 — Начислено ОНО.
В 24 месяце аренды обязательство по аренде полностью погашается. Проводки этого месяца:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — 791,12 — Начислены проценты.
При возврате предмета аренды арендатор отразит выбытие ППА и погасит ОНО:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 01-в (выбытие ППА) Кт 01-ППА — 2 176 456,76 рубля — Списана стоимость ППА;
- Дт 02-ППА Кт 01-В — 2 176 456,76 рубля — Списана начисленная амортизация;
- Дт 77 Кт 68-РНП — 16 432,50 рубля — Погашено ОНО.
ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки.
К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:
- В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
- Срок аренды сопоставим с периодом, в котором объект будет годен к использованию.
- На дату заключения договора приведённая стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
- Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
- Иные случаи, когда к арендатору переходят выгоды и риски, связанные с правом собственности на предмет аренды.
Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. Для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.
При упрощённом бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды (п. 11, 12 ФСБУ 25/2018).
Новый стандарт предусматривает учет арендных платежей для арендатора в двух вариантах:
Арендатор, как и прежде, равномерно списывает аренду в расходы, исходя из условий договора.
Однако, чтобы применять данный метод, потребуется выполнить несколько обязательных условий:
- Договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, и не предусмотрено право выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа.
- Предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.
То есть, вариант становится не применим для лизинга и для субарендаторов.
- Срок аренды не превышает 12 месяцев на дату получения арендуемого имущества.
- Рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб., и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов.
Таким образом, применять старый порядок списания расходов по аренде можно только для краткосрочных договоров или для аренды предметов невысокой стоимости.
Еще одна возможность дана для арендаторов, применяющих упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и отчетности. Таким позволено учитывать любые договора аренды по старом способу .
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
Сформированную и учтенную на балансе стоимость права аренды арендатор амортизирует (п.17 ФСБУ 25/2018). Для правила есть исключения — случаи, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (например, земля).
Принятый для расчета амортизации срок полезного использования права не должен превышать срок договора аренды. Тут тоже есть исключение — если в договоре предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору по истечении договора аренды.
Обязательство по договору аренды оценивается и учитывается по приведенной стоимости.
То есть суммы, которые вы потратите в будущем на оплату аренды следует учитывать не по номиналу, а по их будущей стоимости. Определять такую стоимость надо путем дисконтирования.
Подробная инструкция, как именно определять приведенную стоимость при учете аренды рассказано в п. 15 ФСБУ 25/2018.
Арендодатель тоже будет вести учет аренды двумя способами. Способы по ФСБУ 25/2018 зависят от классификации аренды
Если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель, то аренда будет признаваться операционной.
При определении типа аренды в расчет можно принять любое из следующих обстоятельств:
- Срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
- Предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
- На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
- Прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.
При операционной аренде арендодатель признает доходы признает равномерно (п. 41 ФСБУ 25/2018) и не изменяет прежний порядок учета актива в связи с его передачей в аренду.
Аренда признается не операционной, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом пользования предметом аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018).
Признаками того, что аренда финансовая, будет любое из обстоятельств:
- Условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
- Арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
- Срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды остается пригодным к использованию;
- На дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
- Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
- Арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
- Прочие обстоятельства, подтверждающие переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности на предмет аренды.
При не операционной аренде арендодатель признает актив «инвестиция в аренду» на дату передачи предмета аренды. Инвестиция оценивается в размере ее чистой стоимости.
Чистая стоимость определяется путем дисконтирования валовой стоимости аренды по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат по договору.
Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю арендных платежей за весь период аренды и потенциальной ликвидационной стоимости предмета аренды.
Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.
Только арендатор рассчитает и учтет у себя обязательство в пассивах, а арендодатель учтет у себя инвестицию в активах.
Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.
Как инвестору понять, что для него выгоднее?
Есть два пути:
- Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
- Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.
Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.
Считаем по формуле банковского процента:
1 500 000/(1+0,1)3 = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.
Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.
Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.
|
ПС = К / (1+ r)t |
Где:
ПС – приведенная (дисконтированная) стоимость;
К – дисконтируемая сумма;
r – процентная ставка;
t – период кредитования.
В бухотчетности по МСФО принято показывать проекты по 2-му варианту. А в качестве проекта рассматривать и приобретение активов, и дальнейшее ими распоряжение (например, передача в лизинг). Во всех случаях нужно продемонстрировать пользователю, что поступить с деньгами выгоднее именно так, чем просто отнести их на процентный вклад в банк. Теперь то же самое нужно и в ФСБУ.
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Новое ПБУ «Аренда»: особенностями работы с ним для арендатора и арендодателя
Чтобы изменить статус «временный» на «учтенный», необходимо осуществить государственную регистрацию прав на участок. Что для этого требуется?
1. Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.
2. Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.
В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г., госпошлину платить не требуется.
3. Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.
4. Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
В некоторых случаях госрегистрация может быть приостановлена, например если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (основания и сроки приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав регламентированы ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
5. Получите документы после осуществления регистрации прав.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, «временный» статус изменяется с момента государственной регистрации аренды.
1 В этот день вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
В целом в 2020 году активность арендаторов наиболее заметно снизилась только весной, когда в России был введен режим самоизоляции, говорят эксперты. Например, по данным ЦИАНа число просмотров объявлений в середине апреля 2020 года было на 30% ниже показателей весны 2019 года. Однако к окончанию весны рынок активизировался и летом отмечался несвойственный для сезона высокий спрос на аренду, говорит Павлинова.
Попов из ЦИАНа отмечает, что потенциальный интерес сегодня находится на уровне прошлого года, тогда как «Этажи» фиксируют рост этого показателя на 20-25%. В «Авито Недвижимости» говорят о росте потребительного интереса к долгосрочной аренде на 7,6% в целом по стране. Однако не во всех крупных городах наблюдается положительная динамика, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. В ноябре 2020 года по сравнению с аналогичным месяцем 2019 года снизился интерес к аренде жилья в Воронеже — на 22,1%, Перми — на 1,5% и Ростове-на-Дону — на 3,3%. При этом наибольший темп роста потребительского спроса отмечен в Казани — почти на 60% и Новосибирске — на 51%.
По данным «Этажей», сегодня наблюдается постепенное восстановление объема предложения на рынке аренды в крупных городах России, и привычных среднемесячных значений оно достигнет не раньше января-февраля 2021 года. В свою очередь ЦИАН говорит, что число выставленных объявлений об аренде жилья сегодня на 20-25% превышает показатели конца 2019 года. Попов связывает это со сменой места жительства многих арендаторов как в пределах одной агломерации (например, переезды из центра города на окраину), так и в масштабе всей страны (некоторые потерявшие работу в Москве иногородние арендаторы вернулись в свои города). Также сокращается и срок проживания в квартире, от чего число циклов публикации объявлений должно стать больше, добавляют в ЦИАНе.
При этом в «Авито Недвижимости» фиксируют снижение объема предложения на 3,2% в целом по стране. Хотя рост этого показателя среди городов-миллионников, по данным портала, отмечен в Москве (на 92%), Екатеринбурге (на 42%), Омске (на 23,5%), Новосибирске (на 19,3%), Санкт-Петербурге (на 16,9%) и Воронеже (на 7,1%).
Эксперты также обращают внимание, что на рынок аренды влияют и смежные сегменты недвижимости. Например, объем потенциального спроса на аренду могут снизить покупатели жилья, особенно по программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. Однако, по мнению Павлиновой, эта же программа может оказать влияние и на рост предложения, так как некоторые покупатели квартир в новостройках будут выводить их на рынок аренды, в том числе в 2021 году, для получения пассивного дохода.
По общему порядку организация применяет ФСБУ 25/2018 ретроспективно (п. 49 ФСБУ 25/2018). Для этого на дату начала применения ФСБУ балансовая стоимость всех соответствующих активов и обязательств корректируется (с учётом признания новых объектов и списания ранее признанных объектов) до той стоимости, которая должна была бы быть в бухгалтерском учёте на данную дату, если бы ФСБУ 25/2018 применялось и ранее. Итоговая разница относится на нераспределённую прибыль.
При составлении бухгалтерской отчётности за год, в котором начали применять ФСБУ 25/2018, помимо вышеизложенного, тоже требуется корректировка соответствующим образом (без отражения бухгалтерских проводок) показателей баланса по состоянию на начало предшествующего года и показателей финансовых результатов за предшествующий год (Рекомендации Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018»).
Вместо ретроспективного пересчёта арендатор может по каждому договору аренды единовременно признать на конец года, предшествующего году, начиная с которого применяется ФСБУ 25/2018, право пользования активом и обязательство по аренде с отнесением разницы на нераспределённую прибыль. При этом ретроспективное влияние на какие-либо другие объекты бухгалтерского учёта не признаётся, сравнительные данные за год, предшествующий году, начиная с которого применяется ФСБУ 25/2018, не пересчитываются (п. 50 ФСБУ 25/2018).
Аренда со сроком 12 месяцев или менее может учитываться, как и раньше, списанием арендной платы на расходы. Но такой порядок надо закрепить в учётной политике.
При аренде на срок больше 12 месяцев надо отразить право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).
В дебете активного счёта следует учесть право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счёта отражается обязательство по аренде, подлежащее погашению. Учёт ППА должен быть аналогичен учёту похожих активов арендатора. Следовательно, ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: в общем случае это счёт 01 «Основные средства».
Срок аренды для целей амортизации права на аренду определяется исходя из срока аренды, указанного в договоре с учётом права на продление срока, которое планируется использовать, то есть нужно исходить из планируемого руководством арендатора срока использования объекта аренды.
Обязательство по аренде покажите на счёте 76 по приведённой стоимости будущих арендных платежей на дату оценки. Эта стоимость определяется путём дисконтирования номинальных величин будущих арендных платежей. При этом надо применять ставку дисконтирования, по которой арендатор привлекал или мог бы привлечь заёмные средства на сопоставимых с договором аренды условиях на дату начала применения ФСБУ 25/2018 в отношении конкретного ППА. Исключение сделано для арендаторов, которые применяют упрощённый учёт: они могут ориентироваться на номинальные цифры, указанные в договоре.
После принятия к учёту величину обязательства по аренде арендатор увеличивает на начисляемые проценты и уменьшает на уплаченные арендные платежи.
Проценты он отражает в расходах, за исключением тех, которые включает в стоимость актива.
Ежемесячная сумма начисленной амортизации по ППА включается в состав расходов по обычным видам деятельности (п. п. 5, 16, 18 Положения по бухгалтерскому учёту «Расходы организации» ПБУ 10/99, утверждённого Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).
Наступившая пандемия не только затронула здоровье граждан, но и существенно отразилась на экономической ситуации. Снижение спроса на приобретение определенных товаров и оказываемые услуги напрямую повлияло на бизнес.
Для смягчения последствий нанесенного удара по экономике начали планово вводиться меры по поддержке субъектов предпринимательства. Правительством РФ 3 апреля 2020 г. принято постановление №439, которым предусматриваются меры поддержки владельцев коммерческой недвижимости и арендаторов. Для арендаторов установлена отсрочка по внесению платы за аренду федерального имущества. Постановление №439 разъясняет ключевые положения, среди которых выделяют следующие:
- предметом договора является аренда недвижимого имущества нежилого вида, на жилые помещения нормы не распространяются;
- срок, на который предоставляется возможность невнесения платы, установлен до 01.10.2020;
- оплата по отсрочке подлежит внесению с 01.01.2021 до 01.01.2023, законодатель обозначил порядок ее внесения — не чаще одного раза в месяц;
- введение дополнительной платы ввиду предоставления возможности отсрочки запрещается;
- если сумма аренды содержит расходы на оплату коммунальных услуг, отсрочка на них не предоставляется;
- меры ответственности в виде штрафов не применяются.
Предоставление арендаторам права на изменение порядка внесения платы за аренду негативно сказывается на финансовом положении арендодателя. Для оказания эффективной поддержки обоим участникам сделки в отношении арендодателей приняты меры, касающиеся снижения налоговой нагрузки на имущество, по которому предоставлена отсрочка. Органам государственной власти субъектов РФ предоставлено такое право, например меры поддержки арендодателей в Москве реализуются постановлением правительства №212-ПП от 24.03.2020. Согласно п. 5.1. этого документа, если арендатору снизят ставку по договору аренды на период приостановления деятельности, арендодатель получит финансовую помощь в сумме налога на имущество, земельного налога или арендной платы за земельный участок по объекту, который сдается в аренду.
Согласно постановлению Правительства Москвы №212-ПП для реализации этой меры необходимо соблюдение следующих положений:
- сумма арендной платы должна снизиться не менее чем на 50% от изначальной;
- срок снижения — с момента приостановления деятельности до момента ее возобновления, но не ранее 01.07.2020.
В области налогообложения собственникам недвижимости будут оказаны меры поддержки в виде увеличения срока подачи налоговой декларация за 2019 г. До 30.06.2020 документы необходимо направить в налоговый орган. Будут продлены сроки внесения авансовых платежей по налогу на имущество: до 30.10.2020 за первый квартал 2020 г., до 30.12.2020 за второй квартал 2020 г. Такие положения определены постановлением правительства №409 от 02.04.2020.