Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа комнаты в коммунальной квартире 2022 порядок действий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.
Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.
Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.
При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:
- полное имя и паспортные данные составителя;
- полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
- краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
- стоимость предлагаемого помещения;
- четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
- уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
- контактная информация продавца;
- дата составления письма, подпись.
Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.
При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.
Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.
При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:
- в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
- при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
- после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
- после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
- при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.
Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.
Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:
- получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
- в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
- не получать ответа в течение месяца.
Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.
Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.
Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.
Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.
Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, закон не обязывает владельца доли получать согласие совладельцев. Единственным условием является предоставление права на преимущественный выкуп.
В случае отказа совладельцев от приобретения части дома или комнаты в квартире владелец имеет право продать ее третьим лицам. Причем он не должен согласовывать проведение сделки с сособственниками, интересоваться их мнением относительно кандидатуры покупателей.
Единственным ограничением является стоимость доли. Владелец обязан продать долю по той стоимости, которую предложил совладельцам.
Если другие комнаты в коммуналке предоставлены жильцам по договору социального найма, то право преимущественного выкупа предоставляется муниципалитету. Гражданин должен направить уведомление в районную администрацию.
Важно! Не нужно уведомлять соседей о продаже своей доли, если часть в праве собственности выделена в натуре. Это означает, что гражданин оформил свою долю, как самостоятельный имущественный объект (с присвоением почтового адреса, кадастрового номера).
Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии
Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.
Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.
Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:
- нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
- по умолчанию (нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника).
Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.
Но родитель или ругой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.
Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:
- гражданский паспорт;
- документ о рождении ребенка;
- паспорт ребенка (при наличии);
- разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
- правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
- выписку из ЕГРН.
В случае, если владелец проигнорировал право преимущественного выкупа и не предложил сособственникам такую возможность, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации. Если по какой-то причине регистрация будет проведена, то лицо, права которого нарушены, может потребовать переход права выкупа на себя.
Обязательным условием является обращение в суд в течение 3 месяцев с момента, как гражданин узнал о нарушении его прав. Так как сделка проводится без присутствия сособственников, лицо может долго не знать об изменении совладельца.
Зачастую долевые собственники узнают о таких ситуациях уже при вселении новых жильцов. Поэтому срок давности начинает течь с момента выявления нарушения.
Переход права собственности оформляется в судебном порядке. Лицо, права которого нарушены, должно обратиться с иском по месту нахождения квартиры.
Важно! Подача иска возможна только в том случае, если у истца есть на счету средства, необходимые для выкупа доли.
Деньги перечисляются на депозит суда. В случае удовлетворения иска, деньги перечисляются ответчику, а истец приобретает возможность оформить право собственности.
Судебное решение является правоустанавливающим документом. Однако оформить переход право собственности необходимо в Росреестре. Внесение изменений в ЕГРН возможно только по заявлению нового собственника.
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.
ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.
Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.
Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.
В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.
При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:
- Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
- Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.
Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.
Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.
При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:
- разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
- оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
- удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.
Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.
Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.
Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.
ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.
С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.
Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:
- договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
- все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
- в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
- со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).
В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.
Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:
- МФЦ («Мои документы»);
- непосредственно Росреестр;
- нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).
Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.
Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг.
Внимание!
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Юридически понятия коммунальной квартиры в федеральном законодательстве нет. Государство старается избавиться от них еще с 90-х годов, активно стимулируя их переоформление в квартиры и комнаты. Но в актах некоторых субъектов еще встречается такое понятие.
Ранее коммунальной квартирой считалась та, которая предполагает наличие мест общего пользования. Такими местами были:
- кухня;
- душевые;
- туалет.
При этом каждый владелец имел свою комнату (либо ее часть). В этой комнате он спал, хранил личные вещи.
Если сейчас квартира считается коммунальной, то ее статус сравним с жильем, находящимся в общей совместной собственности. Соответственно, процедура продажи примерно такая же.
Продать коммуналку можно, если она находится в собственности. Многие такие помещения до сих пор не приватизированы, они выдавались от государства или муниципальных образований в пользование гражданам и членам их семей.
Если помещение является именно коммуналкой и находится в собственности, то порядок действий при продаже будет следующим:
- Определиться с продажной ценой. Нужно четко знать, за какую стоимость полагается продавать имущество, так как именно ее придется указывать в предложении другим собственникам. Уменьшение цены даст собственникам право на оспаривание сделки. Если в итоге в договоре будет стоять меньшая сумма, придется заново направлять уведомления сособственникам.
- Направить уведомление (предложение) соседям. В нем указывается цена, за которую планируется продавать объект. Альтернатива – получение согласия соседей на продажу третьим лицам. Согласие можно получить, если с соседями налажены нормальные отношения, и они не планируют расширять свои права за счет выкуп соседской доли.
- Оплата государственной пошлины. Она составит 2 000 рублей, как при продаже квартиры. Ее платит покупатель, если иное не указано в договоре.
- Составить договор купли-продажи. Составляется стандартный текст, указываются существенные условия (реквизиты сторон, объекта, зарегистрированные лица);
- Зарегистрировать сделку в Росреестре (можно в МФЦ). Допускается также нотариальное оформление сделки, но оно выйдет несколько дороже. В ряде случаев продажа через нотариуса обязательна (если реализуется объект, принадлежащий сразу нескольким лицам).
Пакет документов для продажи будет минимальным. Достаточно составить договор, взять согласие у соседей и оплатить пошлину.
Самый надежный вариант – получить от всех соседей согласие. Оформить его можно через нотариуса. Но такой вариант подходит, если сособственников всего несколько. На практике, в больших коммунальных квартирах, их могут быть десятки.
В таком случае лучше разослать всем уведомления о продаже. Но здесь нужно быть внимательным – условия продажи должны быть реальными. Если квартира в итоге будет продана дешевле, сосед сможет обжаловать сделку и требовать реализации его права на покупку по такой стоимости.
Уведомление нужно направить почтой, с описью вложения. Это поможет обеспечить себя доказательствами. Срок ответа – 30 дней с момента получения письма. Продать квартиру раньше не получится.
Коммунальных квартир, в привычном понимании этого термина, практически не осталось. Чаще всего такие помещения переоформлялись в обычные квартиры или комнаты. Их продажа производится по общим правилам:
- составление договора. Нужно сделать обычный договор купли-продажи, но указать в нем реквизиты объекта, зарегистрированных в квартире лиц, а также стоимость;
- сбор необходимых документов. Потребуется только договор, квитанция об оплате пошлины, согласие супруга (если квартира приобреталась возмездно и в браке). Если от лица выступает представитель, то нужна будет нотариально оформленная доверенность;
- регистрация сделки в Росреестре. Можно обратиться в МФЦ и даже к нотариусу.
Уведомлять соседей уже не нужно. Коммуналка становится отдельным объектом, не обремененным совместными правами.
Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»
В соответствии с действующим законодательством, сделка подлежит нотариальному заверению, если объект находится в совместной собственности.
Если квартира была выделена в отдельный объект, то к нотариусу обращаться не обязательно. Если же продается лишь определенная доля в общем праве, то обязательно придется реализовать все через палату.
Не обязательно обращаться к нотариусу по месту нахождения квартиры. Можно выбрать любого специалиста. Для реализации потребуются те же документы, что и при прямой продаже через Росреестр.
Продажа через нотариуса выйдет несколько дороже. Помимо государственной пошлины в 2 000 рублей, нужно будет оплатить услуги правового характера (составление договора, консультирование), а также нотариальный сбор. В общей сложности придется заплатить около 15–20 тысяч рублей, но точная сумма зависит от стоимости комнаты.
Продажа комнаты в коммунальной квартире производится так же, как и реализация совместной собственности. Но правило применимо лишь тогда, когда объект является классической коммуналкой. Чаще всего такие комнаты переоформлены в обычные квартиры. Соответственно, продажа проводится по общим правилам. Этот момент можно уточнить, получив выписку из ЕГРН и ознакомившись с документом.
Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.
Пример: Покупатель настаивает на том, чтобы договор купли-продажи заверялся нотариально. Продавец не против, но не хочет за это платит. Как следствие, оплачивать услуги нотариуса будет именно покупатель.
Примерный перечень возможных расходов:
| Тип расходов | Сумма расходов |
|---|---|
| Оценка жилья | От 2000 рублей |
| Услуги агентства недвижимости | От 2% стоимости квартиры |
| Новый техпаспорт | От 10000 рублей |
| Выписка из ЕГРН | 350 рублей |
| Заверение договора купли-продажи | От 5000 рублей |
| Нотариальное согласие супруга | От 1000 рублей |
| Нотариальный отказ соседей | От 1000 рублей каждый |
| Госпошлина при регистрации права собственности | 2000 рублей за каждого нового владельца |
Могут возникать и другие дополнительные затраты. Например, можно попросить нотариуса заверить документы непосредственно на дому у клиента, но при этом стоимость его услуг автоматически возрастает на 20-50%.
Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:
- Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
- Подготовка всех документов: до 1 месяца.
- Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
- Оформление права собственности: около 1 недели.
Отчуждение доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире
Для продажи комнаты, которая относится к коммунальной квартире, ее владельцу следует придерживаться такого алгоритма:
- Определиться, на каких условиях будет отчуждаться недвижимость. На этом же этапе следует выяснить рыночную стоимость комнаты и исходя из полученных данных назначить цену продаваемого жилья.
- В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ преимущественным правом приобретения комнаты обладают соседи по квартире. Их следует письменно уведомить о планируемой сделке. В текст уведомления необходимо внести цену и другие ее условия. Соответствующую бумагу рекомендуется удостоверить у нотариуса.
- Собрать всю документацию, необходимую для продажи жилплощади.
- В ситуации, когда собственниками комнаты являются 2 или более лица, надо обратиться в нотариальную контору для подтверждения разрешения на реализацию недвижимости.
- Произвести выписку всех граждан, зарегистрированных в продаваемой комнаты. Для подтверждения факта, что на данной жилплощади более никто не зарегистрирован, нужно обратиться за справкой в паспортный стол (многофункциональный центр).
- Подождать месяц с момента надлежащего извещения соседей по коммуналке.
- Подписать с покупателем договор о переходе права собственности на жилье и завершить оформление продажи комнаты.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Получить оплату за передачу комнаты покупателю.
Поскольку соседи обладают преимущественным правом выкупа комнаты, совершение сделки невозможно до получения ответа на направленное им уведомление или истечения месячного срока с даты, когда такое уведомление было получено остальными жильцами коммунальной квартиры. Такой ответ может быть дан в форме письменного отказа всех соседей от выкупа жилплощади. Продавцу недвижимости рекомендуется позаботиться об этом заранее, включив в текст уведомления предложение написать отказ от покупки вашей доли. После того, как отказ получен, нужно обратиться к нотариусу для его заверения.
Скачать извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире (бланк) Скачать извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире (образец) Если согласие соседей не получено по истечению 30-дневного срока, это с юридической точки зрения означает, что у них отсутствуют возражения относительно продажи жилплощади третьим лицам. Иначе говоря, можно считать, что другие жильцы от своего преимущественного права отказались.
Может возникнуть ситуация, когда о желании выкупить недвижимость заявят сразу несколько других граждан, проживающих в той же коммунальной квартире. В российском законодательстве не определено, кто из потенциальных покупателей в таком случае обладает преимуществом. Это значит, что продавец может определять по своему усмотрению, кому достанется его часть квартиры. Согласие остальных собственников на совершение сделки в таком случае не требуется.
Следует иметь в виду, что продавать комнату гражданину, не являющемуся одним из совладельцев коммунальной квартиры, допускается по цене, которая не ниже той, что указана в предварительном уведомлении. Поднять цену для стороннего покупателя по истечении месячного срока с даты уведомления соседей можно. Однако ее снижение недопустимо, поскольку получится, что лица, наделенные законом преимущественным правом выкупа, окажутся поставлены в заведомо невыгодные условия.
Это означает, что будут нарушены правила продажи комнаты, и в будущем такая сделка может быть признана судом недействительной. Если договор будет оспорен в судебном порядке на основании нарушения преимущественного права покупки жилплощади соседом, недобросовестного продавца суд вправе обязать расторгнуть неправомерно заключенный договор и переоформить его на соседа по коммунальной квартире. Соответствующий иск может быть подан в течение 3 месяцев с даты регистрации сделки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).
О планах продать жилплощадь должны знать не только соседи по коммуналке. Продавец также должен уведомить о них:
- администрацию муниципалитета или жилищный комитет – если среди жильцов квартиры есть лица, заселенные по договору социального найма;
- органы опеки – в случае, когда соседями по квартире являются граждане с инвалидностью или несовершеннолетние дети.
К числу самых распространенных трудностей, препятствующих согласовать сделку с другими жильцами, относятся:
- уклонение от получения уведомления о намерении продать комнату;
- затягивание с ответом;
- продолжительное отсутствие кого-либо из собственников квартиры;
- наследник не спешит вступить в свои права после смерти собственника одной из комнат.
Теперь рассмотрим, как можно выйти из таких ситуаций.
Если личное вручение уведомления невозможно, его следует отправить по почте заказным письмом. В случае отказа адресата от его получения письмо подлежит возвращению обратно отправителю. На нем будет проставлена отметка об отказе получить письмо. Затем этот конверт можно предъявить в учреждение Росреестра. Это будет свидетельствовать о добросовестности продавца.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Иногда продаже своей жилплощади препятствует то обстоятельство, что кто-то из собственников вовсе не проживает в принадлежащей ему комнате. Если место его постоянного проживания находится на удалении от этой квартиры (а оно может быть в другом регионе), это создает определенные препятствия в согласовании сделки. Решение проблемы заключается в отправке собственнику по почте нотариально заверенного уведомления.
Хуже дело, когда хозяин одной из комнат в ней не живет, а его местонахождение продавцу неизвестно. Это может сильно затянуть процесс отчуждения жилплощади. Для его поиска заинтересованное лицо может обратиться в паспортный стол, УФРС или воспользоваться услугами адресного бюро.
Если об этом гражданине ничего неизвестно в месте регистрации в течение года, можно подавать судебный иск о признании данного лица пропавшим без вести (ст. 42 ГК РФ) и ожидать вынесения решения по делу. Об обращении по такому вопросу в суд рекомендуется подать в нотариальную контору заявление, в котором следует указать основания требования признать гражданина безвестно отсутствующим. Суд может также назначить управляющего недвижимостью пропавшего лица. После того, как это произошло, продавец должен послать уведомление управляющему и в течение месяца ждать получения ответа.
Все эти манипуляции могут отнять немало времени, но их выполнение гарантирует соблюдение правовой нормы, по которой совладелец жилплощади наделен преимущественным правом покупки комнаты. Следование такому порядку позволит избежать возможных проблем в будущем.
Если после того, как собственник одной из комнат скончался, наследник не торопится с ее оформлением на себя, через 6 месяцев после его смерти (такой срок для принятия наследства определен ч. 1 ст. 1154 ГК РФ) следует обратиться в суд с иском о признании недвижимости усопшего выморочным имуществом. После удовлетворения иска комната в соответствии с ч. 2 ст. 1151 ГК РФ будет передана в собственность государства.
В случае же выявления наследника из нижестоящей очереди жилплощадь перейдет по решению суда к нему (если наследство будет принято). Тогда продавцу нужно будет послать уведомление конкретно этому лицу. Если иных наследников не окажется или все они откажутся от наследственных прав, при продаже жилья потребуется решение суда о его признании выморочным имуществом, а также бумаги, подтверждающие отказ наследников от получения своей доли.
У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.
Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.
Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.
Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!
При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.
Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
Сейчас такой прием становится рискованным.
-Почему?
-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
Оцените эти риски.
Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.
Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире
Решили продать комнату в коммуналке — уведомили соседей — 30 дней для получения отказа или согласия — можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.
Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.
Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично — нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.
С долями — к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.
Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Чтoбы oфopмить пoкyпкy внe зaвиcимocти oт тoгo, ктo выcтyпит пoкyпaтeлeм — coceд или пocтopoннee лицo — вaм пoнaдoбитcя пaкeт дoкyмeнтoв. Cpeди ниx:
📒 Дoкyмeнт, yдocтoвepяющий пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo этo выпиcкa из EPГН c yкaзaниeм пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Ecли ee нeт, пoлyчитe выпиcкy в Pocpeecтpe или пpeдocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вcтyплeниe в нacлeдcтвo, дoгoвop дapeния нa вaшe имя. Нo в бoльшинcтвe cлyчaeв вce paвнo пpидeтcя пoлyчaть выпиcкy из EГPН.
B дoпoлнeниe к дoкyмeнтaм, yдocтoвepяющим пpaвo coбcтвeннocти, пoнaдoбятcя:
📋 paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв кoмнaты — нecoвepшeннoлeтний или чeлoвeк c oгpaничeнными вoзмoжнocтями пoд oпeкoй;
📋 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты, ecли oнa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, либo cyпpyгa, ecли нeдвижимocть пpиoбpeли в бpaкe.
📒 Кaдacтpoвый пacпopт. B нeм yкaзaнa вaжнaя инфopмaция o нeдвижимocти — oбщaя плoщaдь кoмнaты, ee пoлoжeниe oтнocитeльнo дpyгиx пoмeщeний, плoщaдь caнтexничecкoгo yзлa и кyxни, кaдacтpoвaя cтoимocть, oт кoтopoй иcчиcляeтcя нaлoг, мaтepиaлы пocтpoйки и мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.
📒 Пacпopтa coбcтвeнникoв. Ecли вы — eдинcтвeнный влaдeлeц жилья, дocтaтoчнo вaшeгo пacпopтa. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, пoдгoтoвьтe пacпopтa гpaждaн PФ для вcex влaдeльцeв. Bпocлeдcтвии вce oни дoлжны пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe кyпли-пpoдaжи.
📒 Bыпиcкy из дoмoвoй книги. Oнa нyжнa, чтoбы пoдтвepдить, чтo в кoмнaтe нe ocтaлocь пpoпиcaнныx людeй. Пepeд пpoдaжeй выпишитecь caми и выпишитe пpoпиcaнныx людeй. Ecли в вaшeй кoмнaтe пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe или тe, ктo нaxoдитcя пoд oпeкoй, нyжнo бyдeт пpoпиcaть иx в жильe нe xyжe.
📒 Квитaнцию oб oплaтe ЖКX. Oнa пoдтвepдит, чтo дoлгoв пo oплaтe жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг нeт. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть нeдвижимocть c дoлгaми пo ЖКX.
Ecли oдин из coceдeй xoчeт кyпить y вac нeдвижимocть или вce дaли oткaз, дoкyмeнт гoтoвить нe oбязaтeльнo. Ecли пoкa oжидaeтe oтвeтa дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe, нo yжe нaшли пoкyпaтeля, cocтaвьтe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe: нaпpимep, coглaшeниe o зaдaткe. Укaжитe в нeм:
🔸 ycлoвия пpoвeдeния бyдyщeй cдeлки — кoгдa oнa cocтoитcя;
🔸 нaличиe пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки y дpyгиx лиц и oбязaннocть pacтopгнyть coглaшeниe в cлyчae, ecли coceди зaxoтят выкyпить жильe;
🔸 cвeдeния oбeиx cтopoн — пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
🔸 инфopмaцию o нeдвижимocти — тoчный aдpec, xapaктepиcтики пoмeщeния, кaдacтpoвый нoмep;
🔸 cтoимocть жилья и cyммy зaдaткa, ecли пoкyпaтeль пepeдaл eгo вaм.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe зaкpeпит ycтнyю дoгoвopeннocть мeждy вaми и пoкyпaтeлeм — oн нe cмoжeт пpocтo oткaзaтьcя oт cдeлки, кaк и вы. Дoкyмeнт мoжнo нe peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, нo нe зaбyдьтe пocтaвить пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй, yкaзaть дaтy и мecтo зaключeния дoгoвopa.
Кaк пpoдaть кoмнaтy в кoммyнaлкe? Cocтaвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Этo — дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepдит пpoвeдeннyю cдeлкy. Eгo нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, чтoбы пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeшлo oт вac к пoкyпaтeлю.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют:
📌 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, пacпopтныe дaнныe;
📌 нa ocнoвaнии чeгo пpoдaвцy пpинaдлeжит пpaвo coбcтвeннocти нa кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe;
📌 xapaктepиcтики жилья — aдpec, кaдacтpoвый нoмep, плoщaдь жилoй кoмнaты и дpyгиe;
📌 cyммy, кoтopyю зaплaтил пoкyпaтeль, a тaкжe cпocoб пepeдaчи дeнeг — нaпpимep, peквизиты бaнкoвcкoгo cчeтa;
📌 дaтy зaключeния дoгoвopa, пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пoкyпaтeля, тpeтий oтпpaвляeтcя в Pocpeecтp. B дoпoлнeниe к нeмy нyжнo oфopмить aкт пpиeмa-пepeдaчи кoмнaты, кoтopый пoдтвepдит, чтo y пoкyпaтeля нeт пpeтeнзий к cocтoянию жилья. A eщe нyжнo oфopмить pacпиcкy: oнa пoдтвepдит, чтo вы пoлyчили дeньги зa нeдвижимocть.
Ecли xoтитe, oбpaтитecь к пocpeдникy — pиэлтopy. Oн пoмoжeт oфopмить дoкyмeнты тaк, чтoбы иx пpиняли в Pocpeecтpe.