Непосредственное управление многоквартирным домом 30 квартир в 2022 г изменения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Непосредственное управление многоквартирным домом 30 квартир в 2022 г изменения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Нормативное регулирование непосредственного способа управления МКД

2. МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления

3. Обзор изменений в сфере управления многоквартирным домом

4. Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

5. Управление многоквартирным домом

6. Жилищный кодекс Российской Федерации

7. Минстрой предложил новые правила управления многоквартирными домами

7.1. Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

Нормативное регулирование непосредственного способа управления МКД

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ)

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

5.1) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах; (в ред. Федерального закона от 01.12.2014 N 419-ФЗ)

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ)

6.1) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования; (в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 242-ФЗ)

8) осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее — государственный жилищный надзор или региональный государственный жилищный надзор) и муниципальный жилищный контроль; (в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 170-ФЗ)

9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Обзор изменений в сфере управления многоквартирным домом

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Осуществлять управление МКД в 2021 году стало намного проще:

Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

определяет план дальнейших действий;
извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

Непосредственно по вопросу перехода.
По поводу ответственного жильца или управляющего.
По поводу Совета дома и его председателя.
По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

Порядок перехода:

Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:

Организации, которая ранее занималась управлением домом;
В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Плюсы	Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств.	При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки. Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.
Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей.	Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество?	Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет.	Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

Управление многоквартирным домом

При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

27 Марта 2012, 12:03 18 ТСЖ, ЖСК и УК должны опубликовать свои данные в интернете.
06 Марта 2012, 11:03 109 Фотоконкурс «Берегите женщин, женщин берегитесь!» завершился. Выбираем победителей!
28 Февраля 2012, 17:02 26 Председателем общественной палаты стала декан юридического факультета ТвГУ Лидия Туманова

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
Прозрачные расчеты.
Задолженность граждан не касается остальных жителей.
Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
Выбор кандидатуры официального представителя.
Формирование представительского органа.
Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.
Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
Прозрачные расчеты.
Задолженность граждан не касается остальных жителей.
Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Жилищный кодекс Российской Федерации

Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

Формирование инициативной группы.
Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
Выбор кандидатуры официального представителя.
Формирование представительского органа.
Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Новое законодательство обязывает собственников выбирать способ управления домом.

Согласно новой редакции статьи №161 Жилищного кодекса РФ, установлены следующие основные правила и способы управления многоквартирным домом:

Часть 1	Нормы для регулирования управленческой деятельности.
Часть 2	Способы, которые могут быть использованы для управления.
Части 2.1–2.3	Субъекты, которые будут нести ответственность перед собственниками в определенных случаях.
Часть 3	Выбранный способ управления применяется ко всем собственникам.
Часть 4	Если не выбран способ управления, то проводится открытый конкурс на отбор подходящей организации (правила отбора собраны в Постановлении Правительства РФ №75 от 06.02.2006).
Часть 7	Право собственника на обращение в суд с требованием подбора управляющей организации в соответствии имеющимися требованиями.
Части 13 и 14	Правила эксплуатации реконструированных или перестроенных домов.

Договор управления многоквартирным домом составляется в соответствии с требованиями статьи №162 Жилищного кодекса РФ:

Часть 1	Одной стороной признаются те собственники, которые являются большинством голосовавших лиц.
Части 2 и 3	Предмет договора управления и его условия.
Часть 4	Условия действуют на всех собственников дома.
Часть 5	Срок действия заключенного договора.
Часть 6	Договор продлевается автоматически, если об обратном решении не было заявлено.
Часть 7	Момент вступления договора в силу.

Также могут быть использованы иные положения по закону, в зависимости от индивидуальных особенностей ситуации: статья №161 ЖК РФ, ПП РФ №290, ПП РФ №491, статья №36 ЖК РФ и другие. При любом действии или процессе следует ознакомиться с действующим законодательством.

Минстрой предложил новые правила управления многоквартирными домами

Введенные положения направлены на упрощения организационных моментов.

Основные изменения законодательства защитили фонды капитальных ремонтов от инфляции:

процедура собрания упрощена за счет возможности передать право голоса другому лицу, но для этого потребуется доверенность (ее не требуется заверять у нотариуса, достаточно подписи с места учебы или работы);
теперь для принятия решений требуется более половины голосов от общего числа собственников (ранее требовалось 2/3 голосов);
средства для капремонта теперь можно положить на соответствующий счет в банке.

Кроме необходимости выбора метода управления домом, изменения позволили защитить собственников дома от инфляции в случае сбора средств на капремонт. Также были добавлены правила для регулирования способов выбора управляющего, его обязанности, иные условия, правила проведения конкурса на отбор организаций и в других аспектах.

Непосредственная форма управления МКД имеет следующие плюсы

каждый собственник заключает отдельный контракт с компанией, предоставляющей услуги;
каждый собственник получает индивидуальный счет на оплату ЖК услуг;
задолженность одного собственника не отражается на остальных;
организационные вопросы решаются на совете;
компанию, осуществляющую ремонт, выбирают сами жители на собрании;
управдом имеет право на решение вопросов в качестве уполномоченного представителя в тех случаях, если это интересует более половины собственников.

Кроме преимуществ есть и минусы

благоустройство дома – это личное дело каждого;
управдом не должен оплачиваться, вознаграждение может быть назначено другими собственниками;
незнание некоторых аспектов каждым из жителей;
управдом должен следить за уплатой квитанций;
муниципальная и государственная поддержка становятся недоступными;
ответственность за документацию ложится на управдома;
капитальный ремонт – забота самих собственников.

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

очного голосования, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений,
заочное голосование проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи голосов,
голосование очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в голосовании более 50% собственников.

О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней. Одновременно сообщаются:

сведения об инициаторе созыва собрания,
предполагаемая форма проведения,
число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений голосования,
запланированная повестка дня,
как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.
Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

МКД – это структура, функционирование которой непросто обеспечить. Каждая из форм ведения хозяйства, включая непосредственное управление многоквартирным домом, имеет явные плюсы и минусы, отличительные особенности. При выборе подходящего варианта нужно учесть интересы всех владельцев жилых помещений. Важно знать достоинства и недостатки.

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.

Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом?

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Плюсы	Минусы
К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств.	При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки. Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше.
Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей.	Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется.
Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество?	Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности.
Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет.	Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления.

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций ().

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2021 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

Земельный участок под МКД.
Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

Обслуживание общих помещений.
Текущие ремонты помещений МКД.
Уход за придомовой территорией.
Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.