Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно платить ИП НДФЛ при продаже имущества сдаваемого в аренду в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.
Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.
ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода
Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.
Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.
Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».
В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2019 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).
ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.
Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.
В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.
Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:
- простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
- индивидуальные предприниматели;
- плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.
При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.
Налогообложение доходов физических лиц при продаже имущества
То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2021 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:
- региона сдачи недвижимости;
- предполагаемой ежемесячной выручки от этой деятельности;
- предполагаемых затрат;
- других индивидуальных факторов.
Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.
Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:
- если физическое лицо — 4% от ежемесячного дохода;
- если юридическое лицо — 6%.
Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.
От страховых взносов самозанятые освобождены.
ВАЖНО! Предельный объем годового дохода самозанятого — 2,4 млн рублей. При его превышении статус прекращается.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Ндфл продажа имущества сдаваемого аренду
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
- Сумма полученных от продажи доходов;
- 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.
Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.
Если человек продал недвижимое имущество, например комнату, квартиру или домик в деревне, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Чтобы рассчитать налог, нужно переданную покупателем сумму умножить на 13%, а потом получившееся число разделить на 100. Также необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.
Но из этого правила есть исключения.
Платить НДФЛ и отчитываться перед налоговой не надо, если:
- недвижимость принадлежала налогоплательщику более 5 лет;
- недвижимость принадлежала налогоплательщику более 3 лет, при этом она:
- получена при наследовании или дарении от члена семьи (это супруг, родители и дети согласно ст. 2 Семейного кодекса);
- получена в порядке приватизации;
- перешла к налогоплательщику по договору ренты;
- на момент продажи являлась единственным жильем налогоплательщика (включая общую собственность супругов); при этом если в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость налогоплательщик (его супруг) купил новое жилье, то учитывать его не надо.
Также к исключениям можно отнести право каждого субъекта РФ сократить до нуля срок, в течение которого налогоплательщик должен владеть недвижимостью, чтобы не платить НДФЛ при продаже.
В случае подписания нового закона президентом с начала 2022 г. к перечисленным исключениям из общего правила добавится еще одно. Семьи, в которых есть двое или больше детей, смогут улучшить свои жилищные условия – продать старую недвижимость и купить новую. И при этом им не придется платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи. Но чтобы этой возможностью воспользоваться, необходимо будет соблюсти одновременно пять условий. Рассмотрим их последовательно.
Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?
При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?
Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.
Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?
Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.
Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?
Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает. Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.
Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?
Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.
***
Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим. Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много. Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.
- Нужно ли платить налог при продаже автомобиля в 2021 году
- С какой суммы берется налог
- Расчет налога с продажи автомобиля
- Как уменьшить налог с продажи авто
- Когда не надо платить НДФЛ с продажи авто
- Порядок уплаты налога
- Сроки уплаты
- Надо ли подавать декларацию
- Отличия в налогообложении для ИП и юрлиц
НДФЛ с продажи машины не приходит по почте. Считать его сумму и следить за своевременной уплатой россияне должны сами, иначе получат большие штрафы, которые иногда исчисляются десятками тысяч. Но разобраться с декларациями 3-НДФЛ и прочими бюрократическими вещами самостоятельно не так просто.
В этой статье мы подробно расскажем, как правильно рассчитать, снизить и заплатить налог после того, как вы передали свою ласточку покупателю.
Также читайте: Что делать после продажи автомобиля
Сначала в ФНС России подается налоговая декларация, затем вносятся денежные средства. Оплатить налог можно через сервис «Уплата налогов физических лиц». Он поможет сформировать платежный документ, с которым можно пойти в банк, или внести оплату по реквизитам банковской карты.
Если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности более 1 года с даты регистрации права собственности, то имущественный доход не возникает, соответственно представление декларации по индивидуальному подоходному налогу не требуется.
Но, если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности, возникает имущественный доход, который определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения. При возникновении такого дохода Вам необходимо представить декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00) в срок не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен такой доход и уплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10 % от такого дохода не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен такой доход.
Налоги при продаже нежилого помещения физлицом
Согласно Закону обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые используют труд наемных работников на постоянной основе, имеют от частного предпринимательства совокупный годовой доход в размере, превышающем не облагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законами РК.
Согласно статье 35 Предпринимательского кодекса РК, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет 12-кратный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года, необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, если вы используете труд наемных работников, ваш доход выше 12 МЗП, вам необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.
Индивидуальный предприниматель при сдаче имущества в аренду может выбрать один из режимов исчисления и уплаты налогов – специальный налоговый режим на основе патента либо специальный режим на основе упрощенной декларации.
Если вы выбрали режим патента, наличие кассового аппарата необязательно. Для тех, кто работает по упрощенной декларации, наличие кассового аппарата и выдача кассового чека обязательно.
Если же физическое лицо сдает в аренду имущество юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то доход, полученный от сдачи в аренду имущества, относится к доходу физического лица от налогового агента и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты. При этом обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога у источника выплаты возлагается на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
Если арендодателем является юридическое лицо, работающее по упрощенному режиму, то согласно Налоговому кодексу (Ст.687) выплаты от дохода будут исчисляться в размере 3 %. Для юр.лица, работающему в общеустановленном порядке, налог на доходы от аренды будет составлять 20%.
|
Физическое лицо |
Индивидуальный предприниматель |
Юридическое лицо |
|||
|
Выбранный режим |
Упрощенная декларация |
Специальный режим на основе патента |
Упрощенная декларация |
Специальный режим |
|
|
Сумма налога |
10% |
3% |
1% |
3% |
20% |
Согласно Кодексу «Об административных правонарушениях Республики Казахстан» за непредставление налоговой отчетности в срок, а также за занятие предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрена административная ответственность.
Если вы первый раз не представили налоговую отчетность в установленный срок, то вам будет применена мера взыскания — «предупреждение». За непредставление в налоговый орган налоговой отчетности, в течение года после наложения административного взыскания, при повторном правонарушении административный штраф составит 36 075 тенге (15 МРП).
А в случае занятия предпринимательской деятельностью без регистрации решения по административной ответственности таких лиц принимаются судебными органами.
Наложенный административный штраф подлежит уплате не позднее 30 календарных дней со дня вступления постановления в законную силу.
При этом, если у Вас нет возможности оплатить штраф в установленный законом срок, то Вы можете подать заявление в органы государственных доходов об отсрочке или рассрочке уплаты штрафа.
Уважаемый пользователь!
Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.
Инструкция по запуску программы
Для дальнейшей работы с egov.kz Вам необходимо установить сертификат Национального удостоверяющего центра Республики Казахстан.
Уважаемый пользователь!
Убедитесь, что NCALayer запущен/установлен и повторите попытку.
Инструкция по запуску программы
Какой налог должен платить ИП на УСН при продаже недвижимости
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2019 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2022 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2021 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2022 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.
Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):
- Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.
Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.
Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).
Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).
- Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).
Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.
Пример.
Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.
Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.
Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ
При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.
Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:
— Медицинские услуги;
— Образование;
— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);
— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.
Пример расчета НДФЛ.
Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.
Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.
Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.
На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.
Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.
Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.
Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.
Ставки налогов по НПД составляют:
- 4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
- 6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.
Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.
В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.
Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:
1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.
Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.
Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.
Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.
Актуальные способы освобождения от оплаты пошлины:
1. Достижение минимального срока владения. Подоходный налог с продажи квартиры не уплачивают те налогоплательщики, кто был собственником жилплощади на протяжении трехлетнего периода.
2. Отсутствие дохода как такового, что получается по разным причинам. Если прибыли при реализации недвижимости не оказалось, то и налог не взимается. Такое происходит, если жилплощадь продали за меньшую стоимость, а купили вариант подороже и прибыли просто нет.
Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.
Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:
- День подписания акта передачи имущества.
- День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.
Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.
Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.
Право на освобождение от уплаты налога с продажи подаренной квартиры имеется в том случае, если она подарена членом семьи. Когда жилое имущество подарено не родственником, чтобы продать его без уплаты налога, придется подождать установленный законом срок владения.
Налог с продажи приватизированной квартиры взимается, если срок владения ею меньше трех лет.
Уплата налога с продажи квартиры производится в обозначенные законом сроки. Декларации отправляют в ФНС не позже конца апреля будущего года. Начисленную пошлину необходимо заплатить не позже 15 июля.
Тех, кто попытается уклониться от оплаты налога, ждут штрафные санкции в размере 20–40% от суммы сбора. Гражданин, не оплачивающий пошлину, будет привлечен к административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности.
Если в декларацию внести неправильную стоимость, то со временем реальные данные все-таки окажутся в налоговой службе. Покупатель будет оформлять имущественный вычет и передаст в налоговую информацию о фактической стоимости.
С полученного дохода физлица платят налоги. Налог с продажи квартиры в 2022 году для физических лиц составляет 13%, если собственник владел недвижимым имуществом менее трех лет. Пошлину можно уменьшить, если использовать право на вычет.
Статус ИП дает физическому лицу возможность вести предпринимательскую деятельность. При этом в рамках такой деятельности лицо вправе использовать имущество, которое принадлежит ему и ранее являлось личной собственностью. Законодательных запретов нет, объекты могут быть любыми.
ИП может приобретать любую собственность (движимую и недвижимую) и самостоятельно решать, что именно может использоваться в предпринимательской деятельности, а что – в личных целях. Но государство не дает возможности разделить имущество физического лица и ИП.
Однако невозможно соблюдать правило о единстве собственности при продаже, так как могут возникнуть следующие вопросы:
- получило ли лицо прибыль от реализации;
- какая налоговая ставка должна быть применена (для физлица или ИП) с учетом системы налогообложения предпринимателя;
- как оформить налоговый вычет и можно ли вообще это сделать. В некоторых случаях такая возможность отсутствует;
- как продать имущество, если ИП уже закрыто. Как в таком случае платить налоги, как с ИП или как с ФЛ.
Однозначно ответить на вопросы не получится. Нужно учесть множество факторов, каждый из которых будет иметь значение.
Индивидуальный предприниматель может продать собственность, которая используется только в частной жизни, как физического лица. В таком случае он также платит НДФЛ. Но у него есть возможность получить некоторые налоговые вычеты, чтобы сократить налогооблагаемую базу:
- когда объект находится в собственности более трех лет (в некоторых случаях – 5 лет, например, по недвижимости), сумма вычета равна сумме продажи, то есть платить НДФЛ не придется вовсе;
- когда объект находится в собственности менее 3 лет, то возможно использование одного из вариантов. Из суммы продажи отнимают стоимость приобретения, то есть расходы, либо сумма продажи уменьшается на миллион рублей (чаще всего используется для дорогой недвижимости).
НДФЛ в указанных случаях платится на остаток.