Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при сдаче офиса в аренду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
Возможность принятия арендатором к вычету сумм НДС по возмещаемым арендодателю расходам на коммунальные услуги (включая услуги связи, вывоз мусора, электроснабжение), если их стоимость не была включена в арендную плату, стала одной из тем налоговых споров 2006 г.
Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды. Так, в частности, ФАС Центрального округа в Постановлении от 25.04.2007 N А14-15645-2006586/25 встал на сторону налоговых органов, не принявших к вычету НДС по возмещаемым услугам.
Консультация юриста. Можно ли сдавать в аренду торговые точки физическим лицам?
Аренда помещений у физического лица юрлицом вызывает сложности, а если неправильно все сделать, то компанию оштрафуют. Чтобы уберечься от неприятностей, прочитайте данный материал. В статье мы рассмотрели налоговые аспекты аренды компанией офиса, склада или иного помещения у физлица. Порядок зависит от того, является ли потенциальный арендатор предпринимателем или самозанятым либо нет.
Главное — на этапе заключения арендного договора проверить статус ИП. И заручиться документальными подтверждениями этого. Так, к договору с ИП стоит приложить распечатку из ЕГРИП по контрагенту с сайта ФНС.
Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.
Физлицу приходится платить большую сумму налога на доход, а ИП необходимо дополнительно заниматься бумагами и бухгалтерией.
Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.
Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности.
Безусловно, сложившаяся хозяйственная практика в части принятия к вычету предъявленного НДС по возмещаемым расходам на коммунальные услуги, если их стоимость не была включена в арендную плату, не соответствует нормам налогового законодательства.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).
Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом: налогообложение
При сдаче жилья юрлицам самозанятые сами платят в бюджет 6% с арендной платы. Либо чуть меньше — при условии использования предоставленного им налогового вычета в 10 000 руб. Фирма-арендатор никакую налоговую нагрузку по сделке уже не несет.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может.
Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.
НДС при сдаче нежилых помещений физическим лицом
Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже.
Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института.
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института.
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.
Компания, арендующая помещение у гражданина, который не является ее работником, признается налоговым агентом, а потому должна удержать налог на доходы физических лиц с арендной платы. При этом налог следует перечислить в бюджет по месту налогового учета самой компании, а не по месту по месту жительства арендодателя или месту нахождения подразделения.
При договоренности сторон можно использовать дополнительные документы. Например, традиционный акт. Но это необязательно. Главное для фирмы тут — убедиться, что самозанятый действительно выставил правильный чек. И таким образом все налоговые обязанности по сделке с фирмы-арендатора снимаются.
Считается, что для того, чтобы предоставлять недвижимость в пользование, выгоднее зарегистрироваться как ИП, потому что отчисления в бюджет при этом будут существенно меньше. Физическое лицо, сдающее недвижимость в пользование, уплачивает НДФЛ 13%. Если арендодатель является ИП, то он платит УСН 6%. Но это не все, что должен заплатить предприниматель.
В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.
Налоги при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.
Обязанности налогового агента возникают у арендатора и в случае передачи арендодателю — физическому лицу неотделимых улучшений после окончания действия договора аренды помещения (Письмо Минфина России от 21.06.2006 N 03-05-01-04/171).
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
На практике порой налоговые органы требуют от арендаторов — налоговых агентов счета-фактуры для подтверждения вычета по НДС. В целях избежания налоговых споров можно порекомендовать следующий порядок.
В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.
Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.
Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:
- уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
- административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).
Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.
К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.
Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:
- 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
- 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).
При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:
- в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
- арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
- в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
- выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
- изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
- при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.
Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы.
Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц.
Речь идет о следующей ситуации. Филиал компании арендует помещение у гражданина, который не является его работником. Договор аренды с физическим лицом заключает руководитель подразделения от имени организации.
Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.