Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прогнозы по рынку недвижимости на 2019 год». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Время для себя! Собственный консьерж-сервис. Мобильное приложение. Удобные террасы. Тихий двор. Большие панорамные окна. Лобби-бар. Дом готов!
В результате значительная доля отложенного спроса была реализована в прошлом году, что привело к снижению покупательской активности в этом году.
Что будет с российским рынком жилья в 2019 году
Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.
Ипотечная ставка в течение года также несколько раз менялась. В первые девять месяцев она достигала рекордно низких показателей. Однако в сентябре 2018 года Центробанк повысил ключевую ставку до 7,5 % годовых, что отразилось на ипотеке.
Отделка или скидка 6% только до конца декабря.
Практически все первое полугодие прошло под знаком ожидания перехода на систему продаж через эскроу-счета. Покупателей при этом волновало, как изменятся цены и можно ли будет и после 1 июля купить квартиры в строящихся домах, а специалистов рынка — как технически выстроить продажи и ипотечные сделки при использовании эскроу.
Цены на первичном и вторичном рынке медленно поднимались весь год, и эксперты начали говорить, что сфера недвижимости восстанавливается после кризиса. Рост цен следовал за спросом и ему не мешал: доступность ипотеки компенсировала покупателям расходы на дорожающую недвижимость.
С конца прошлого года больше всего вырос объем предложения в классе комфорт — на 9% (до 19,9 тысячи квартир; это 46% от общего объема предложения в «старой» Москве).
Мы прогнозируем минимум 20-процентный рост стоимости квадратного метра готового жилья. Поэтому инвестировать в недвижимость в 2019 году будет выгодно.
На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут.
Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019
В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко.
По данным Министерства строительства и Дом.РФ упадок строительного комплекса придется на 2020-2021 годы, когда стройка старых объектов будет закончена, а перейти на рельсы нового законодательства смогут еще не все. И вот тогда рынок может просесть и одновременно остановится рост цен».
Спрос на недвижимость в России подогревается не только реальной потребностью наших сограждан, отложенной еще с советских времен, но значительными миграционными потоками внутри России. Поэтому негативным образом на рынке недвижимости существенно может сказаться только замедление экономического роста и снижение покупательной способности населения.
Для сравнения: в базе «Новострой-М» представлено около 84 000 лотов на первичном рынке Москвы и области – вторичный рынок в целом больше и дороже: по данным «Азбуки жилья», 1 кв. м уровня от эконома до комфорта стоит в среднем от 187 400 до 261 900 руб., бизнес-класса – 377 500 руб., для новостроек это около 170 000 и 238 000 руб. соответственно (данные «Метриума»).
«Мы не готовы к таким катаклизмам»
Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.
Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2019-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».
Очень важным фактором является доступность ипотечного кредита, чем более популярна ипотека, тем устойчивее и динамичнее рынок недвижимости.
Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2019-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».
Очень важным фактором является доступность ипотечного кредита, чем более популярна ипотека, тем устойчивее и динамичнее рынок недвижимости.
Полагаю, в I квартале 2020 года в целом сохранится позитивная конъюнктура для покупателей. Прежде всего, она будет связана с более доступными жилищными кредитами, так как ставки по ним сокращаются и в следующем году они утвердятся на уровне 8–9% годовых.
Прогноз для Москвы от Минэкономразвития
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
Немаловажную роль сыграла политическая и экономическая ситуация в стране. Многие предпочитали вкладывать деньги не в валюту, а квадратные метры. Правда, это касается «бюджетных» сегментов рынка.
В 2018 году хватало событий, которые влияли на сделки с недвижимостью. Правительство объявило о бессрочности приватизации и увеличении НДС, московские власти занялись реновацией, изменился закон о банкротстве застройщиков. Но больше всего на формирование трендов оказывали 2 фактора — ставка ипотеки и поправки в закон о «долевке».
Чего ждать на рынке недвижимости Бурятии в 2019 году?
Ситуация «обманутых дольщиков» на рынке недвижимости заставила законодателей взяться за их защиту. Результат — поправки в закон № 214-ФЗ, резко изменяющие правила: теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, а деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи квартир.
В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля и, как следствие, вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки и ставок по ипотечным займам. Возросшие цены на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивают покупательскую способность.
Более 2,7 тыс. заявок на проектное финансирование уже поступило в банки от застройщиков, рассказала зампред Банка России Ольга Полякова на парламентских слушаниях в Госдуме.
Правда, вторичный рынок постепенно пополняется вчерашними новостройками – примерно на 2–5% в год, уточняет Мищенко. «Бум строительства начался пять лет назад. Новое современное жилье перешло в категорию вторичного 3–4 года назад, когда были сданы первые дома.
Как формируются цены на недвижимость?
К осени, по данным «Инком-недвижимости», срок экспозиции с 51 дня в декабре 2018 г. увеличился до 71 дня к нынешнему сентябрю. У «Миэля – сети офисов недвижимости» эти показатели – 70 и 95 дней. В среднем плюс 16% с начала года, до 90 дней, считают в агентстве Homeapp.
После активного роста в первой половине года, на фоне покупательского ажиотажа и подготовке к отмене долевого строительства, цены на новостройки стабилизировались и повышаются лишь по мере роста строительной готовности проекта. На текущий момент у девелоперов уже нет весомых причин для дальнейшего повышения цен.
К тому же примерно 60-70% от текущего предложения, скорее всего, продолжит реализовываться по старым схемам ДДУ, так как формально проходит обозначенный порог Минстроя (стадия строительной готовности и доля уже проданных квартир). Поэтому до конца года возможен рост цен на 5-10 %.
После 1 июля 2019 года спрос разделился на 2 категории. Первая – покупатели, которых интересуют проекты в высокой степени готовности. Они рассматривают проекты, которые соответствуют установленным законодательством критериям либо те, что реализуется по переуступке права требования от инвесторов. При этом основной спрос этой категории смещается в сторону проектов с готовностью более 70-80%.
При этом ипотека в следующем году будет по-прежнему поддерживать спрос, так как ставки хоть и выросли, но еще находятся на психологически комфортном для заемщиков уровне, им далеко до значений 2013-2015 годов. Размер среднего ипотечного займа также может увеличиться, если цены на жилье продемонстрируют ожидаемый рост».
Это значит, что едва ли на рынке возникнет нехватка новых интересных вариантов от застройщиков. Хотя в 2019 году девелоперы несколько снизили темпы своей активности, в целом новые проекты на рынке появляются, причем как в комфорт-, так и в бизнес-классе.
Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки.
Поэтому цены в сегменте до 11–12 млн рублей будут расти вместе с инфляцией, а в более дорогом сегменте, который сейчас переоценен, скорее всего, остановятся или даже несколько уменьшатся. Не исключено, что снижение ключевой ставки продолжится, что повлечет за собой дальнейшее снижение ипотечных ставок.
Предположительно, что даже выход новых, изначально более дорогие проектов, которые будут реализовываться через эскроу-счета, существенно не повлияет на среднерыночные цены, так как в ближайшие полгода доля подобных проектов в общем объеме предложения будет невысокой».
Таким образом, «в отдельно взятом проекте» создастся ситуация, аналогичная той, что мы наблюдали в первой половине года, когда на ожиданиях дальнейшего роста стоимости квадратного метра покупатели спешили заключить сделки до очередного витка цен.
Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое.
Ситуацию на рынке недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка с начала года снизилась на 0,4 пп, а это в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 млрд рублей (+ 43%) больше прошлогоднего показателя.
По этому показателю предложение нового жилья практически сопоставимо с количеством объектов вторичного рынка. Даже несмотря на то, что в уходящем году застройщики начали реализовывать меньше проектов, чем в прошлом, в целом объем рынка остается очень большим, поэтому покупателям будет из чего выбрать. В связи с готовящимися изменениями в законодательстве весь рынок находится в состоянии неопределенности. Вероятнее всего, пострадают не только сами девелоперы. Это отразится и на покупателях — они лишатся возможности приобретать жилье ранней стадии строительства по доступной стоимости.