Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отсутствие государственной регистрации договора аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды составляет 1 000 рублей (п.27 ч.1 ст.333.33 НК РФ).
Лизинг финансов включает посредника, помогающего использовать и приобрести имущество, за исключением участков.
Положения арендного договора вступают в силу после проведения регистрации. Сторонам придется с этого момента соблюдать условия, права и обязанности.
В каких случаях регистрировать договор аренды не нужно
Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.
В настоящее время судебная практика ориентирована на другой подход. Если по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, он связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.
Любой бизнес заинтересован в стабильности. Соглашаясь на долгосрочную аренду недвижимого имущества, собственник бизнеса, прежде всего, заинтересован в защите своего длящегося права как арендатора занимать определенные помещения на оговоренный сторонами срок.
Условия нового договора будут идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, этот договор также не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды не зарегистрирован последствия
Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации.
Рекомендуется одновременно подготовить дополнительное соглашение о расторжении с обозначением штрафов, срока передачи и возникших долговых обязательств.
Земельного участка
Соглашение о найме земельного участка содержит один важный нюанс.
Предварительно потребуется:
- заказать проведение кадастровых работ;
- определить точную конфигурацию и площадь;
- подписать вместе с соседями акт разграничения границ;
- внести сведения в реестр для идентификации.
Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.
Бывает, предприниматель арендует помещение, а собственник в какой-то момент отказывается продлевать договор и просит съехать. Перспектива так себе, но ее можно избежать.
Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.
Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.
В Обзоре прослеживается идея о том, что государственная регистрация договора аренды недвижимости осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:
- поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
- направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
- наличие акта судебных органов о приостановлении;
- наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
- наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).
Юридический центр «Взгляд» занимается профессиональным оказанием юридических услуг, юридическими консультациями по вопросам международного и российского законодательства. Юристы центра имеют большую практику по представлению интересов граждан и организаций при ведении дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.
Арендодатель, в свою очередь, может требовать эту плату, в том числе взыскивать ее в судебном порядке, ссылаясь на положения соответствующего договора, и регистрация или отсутствие регистрации права аренды на это право арендодателя никак не должна влиять.
Основная цель документа направлена на борьбу с необоснованным признанием договоров незаключенными. Речь в Обзоре идет о различных договорах, но в данной статье мы коснемся только договоров аренды здания (или помещения).
Арендодатель, в свою очередь, может требовать эту плату, в том числе взыскивать ее в судебном порядке, ссылаясь на положения соответствующего договора, и регистрация или отсутствие регистрации права аренды на это право арендодателя никак не должна влиять.
Ранее в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) (далее-Постановление №73) ВАС уже высказывался по вопросу заключенности договора аренды в отсутствие государственной регистрации последнего.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Поэтому нередко недобросовестные контрагенты при возникновении споров пытаются в судебном порядке признать договор незаключенным, чтобы избежать ответственности за его неисполнение.
Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий.
Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Можно ли признать расходы на аренду, если договор не зарегистрирован
Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Необходимо включать пункт о пролонгации. Продление говорит о заключении нового соглашения с соблюдением прежних условий. Сроки не должны суммироваться.
Для совершения акта государственной регистрации права аренды заинтересованные стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Правом на обращение с заявлением о регистрации обладает каждая сторона договора.
Арендодатель не может «выгнать» арендатора, не зарегистрировавшего свое право аренды, поскольку договор аренды был заключен и является действительным. Регистрировать же право аренды и пользоваться участком или не регистрировать такое право и/или не пользоваться участком зависит от выбора арендатора.
Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.
Под периодом, равным году, понимается период, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Однако в ряде случаев, когда фактические отношения длятся более года, государственной регистрации договора аренды недвижимости можно избежать.
Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:
- — Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
- — Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
- — Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
- — В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.
В то же время, отказываясь регистрировать право аренды земли, полученное по договору, арендатор тем самым не совершает действий, необходимых для признания этого права государством и третьими лицами. Он не предоставляет ему абсолютной правовой защиты и потому не может предъявить никаких исков к третьим лицам, нарушающим это право.
Воспроизведение материалов полностью или частично без разрешения редакции запрещено. Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения авторов.
Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Разновидности договора аренды и их регистрация
Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Договор аренды сроком менее 1 года регистрировать необязательно. Исключение сделано для юридического лица, принимающего участие в сделке в качестве одной из сторон.