Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельные участки для линейных объектов проблемы в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Ранее статусом «временный» обладали земельные участки, образованные и только лишь поставленные на кадастровый учет. Правообладателям давалось 5 лет со дня постановки на учет на то, чтобы зарегистрировать права на участок. Если в течение этого срока государственная регистрация прав осуществлялась, сведения об объекте теряли характер временных, а если нет – сведения аннулировались и объект исключался из государственного кадастра недвижимости.
С 2017 г. статус «временный» земельным участкам не присваивается. Законодатель стремится уйти от данного понятия, поэтому участки, которые успели получить такой статус, будут исключены из ЕГРН после 1 марта 2022 г.
«Временный» статус сохранится (ст. 72 Закона № 218-ФЗ):
- до момента государственной регистрации права на объект недвижимости;
- до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- до 1 марта 2022 г. – крайний срок, если ранее права зарегистрированы не будут.
С 1 марта 2022 г. земельных участков со статусом «временный» в ЕГРН не останется: либо права владельцев на них будут зарегистрированы, либо данные объекты исчезнут из ЕГРН, т.е. записи о них станут «архивными».
Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).
Исключение земельного участка из ЕГРН и переход записи о нем в статус «архивная» позволяют вновь осуществить его государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. В таком случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.
Указанный порядок снятия с кадастрового учета земельных участков после 1 марта 2022 г. не распространяется на «ранее учтенные» участки. Права их владельцев признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации.
Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Департамент) рассмотрел обращение, зарегистрированное на сайте Минстроя России по вопросу разъяснения норм действующего законодательства в области градостроительной деятельности и сообщает.
В соответствии с пунктом 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) для охранных зон.
Таким образом, по общему правилу ограничение прав на землю в виде ограничения хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах сопровождается принятием акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. В то же время отдельными положениями законодательства Российской Федерации предусматривается установление таких ограничений, не требующее издания актов органов государственной власти или органов местного самоуправления в отношении охранных зон линейных объектов. К числу таких случаев можно отнести:
1) установление особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности на основании решения суда (пункт 3 статьи 56 ЗК РФ);
2) установление охранной зоны объектов электросетевого хозяйства посредством внесения организацией, которая владеет таким объектом электросетевого хозяйства, в государственный кадастр недвижимости сведений о границах такой зоны (пункт 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. № 160);
3) установление особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных зонах магистральных трубопроводов (пункт 4 Правил охраны магистральных трубопроводов, постановление Федерального горного и промышленного надзора России от 22 апреля 1992 г. № 9, утверждены заместителем Министра топлива и энергетики 29 апреля 1992 г.).
Урегулирование порядка установления охранных зон предусматривается проектом Федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (принят Государственной Думой в первом чтении 9 декабря 2014 года), в котором, в частности, предлагается унифицировать порядок установления различного типа зон, определить органы, уполномоченные на принятие решений об установлении зон с особыми условиями использования территории.
С точки зрения законодательства о градостроительной деятельности охранные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.
Департамент отмечает, что Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 252-ФЗ) зоны с особыми условиями использования территории исключены из перечня объектов землеустройства. Законом № 252-ФЗ установлено, что обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах такой зоны, содержащие текстовое и графическое описания местоположения ее границ и перечень координат их характерных точек в установленной системе координат.
Подготовка описаний местоположения границ этих зон обеспечивается правообладателями объектов, для эксплуатации которых они установлены, или иными лицами на основании договора с такими правообладателями.
Подготовка описаний местоположения границ этих зон в порядке, установленном Законом № 252-ФЗ, осуществляется с 1 января 2016 года.
Кроме того, Законом № 252-ФЗ установлено, что правообладатели земельных участков, включенных в границы зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны в течение пятнадцати дней с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении такой зоны.
Безопасная эксплуатация линейных объектов в современных условиях может быть обеспечена только при условии внесения в нормативные правовые акты положений о необходимости и порядке внесения сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий в государственный кадастр недвижимости, а также о последствиях отсутствия таких сведений в государственном кадастре недвижимости.
В связи с этим Законом № 252-ФЗ установлено, что с 1 января 2018 года для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требуются подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны в случае, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, и если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны.
Требования к системе координат, точности определения координат характерных точек границ зоны с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории, утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 марта 2016 г. № 163.
С 01.01.2018 для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требуются подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны.
Речь идет об эксплуатации капитальных объектов электроэнергетики, систем газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, для эксплуатации которых в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны.
Требования к системе координат, точности определения координат характерных точек границ зоны с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зоны, установлены Минэкономразвития России.
Сведения о местоположении границ зон вносятся в госкадастр недвижимости до 01.01.2022.
Подготовка текстового и графического описаний местоположения границ зоны и перечня координат характерных точек границ зоны обеспечивается правообладателями указанных объектов или иными лицами на основании договора с такими правообладателями.
Правительством РФ установлены Правила уведомления правообладателей участков, включенных в границы зоны, об ограничениях использования земель в границах такой зоны.
- Недвижимость. Земля. Строительство
- Инфраструктура и объекты недвижимости
- Энергетика
- Экология
Скачать файл
| Файл добавлен | 29.10.2018 |
| Презентация | .pdf (374 Кб) |
-
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
-
Бюджетный кодекс РФ
-
Водный кодекс Российской Федерации РФ
-
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
-
ГК РФ
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
-
Земельный кодекс РФ
-
Кодекс административного судопроизводства РФ
-
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
-
Кодекс об административных правонарушениях РФ
-
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
-
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
-
НК РФ
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
-
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
-
Трудовой кодекс РФ
-
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
-
Уголовный кодекс РФ
-
ФЗ об исполнительном производстве
-
Закон о коллекторах
-
Закон о национальной гвардии
-
О правилах дорожного движения
-
О защите конкуренции
-
О лицензировании
-
О прокуратуре
-
Об ООО
-
О несостоятельности (банкротстве)
-
О персональных данных
-
О контрактной системе
-
О воинской обязанности и военной службе
-
О банках и банковской деятельности
-
О государственном оборонном заказе
-
Закон о полиции
-
Закон о страховых пенсиях
-
Закон о пожарной безопасности
-
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
-
Закон об образовании в Российской Федерации
-
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
-
Закон о защите прав потребителей
-
Закон о противодействии коррупции
-
Закон о рекламе
-
Закон об охране окружающей среды
-
Закон о бухгалтерском учете
-
Федеральный закон от 22.11.2021 N 377-ФЗ
«О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 19.11.2021)
«О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
-
Федеральный закон от 25.10.2021 N 363-ФЗ
«Об исполнении бюджета Фонда социального страхования Российской Федерации за 2020 год»
-
Указ Президента РФ от 25.11.2021 N 675
«О директоре Федеральной службы исполнения наказаний»
-
Указ Президента РФ от 25.11.2021 N 674
«О Калашникове А.П.»
-
Распоряжение Президента РФ от 24.11.2021 N 332-рп
«О внесении изменений в состав Совета при Президенте Российской Федерации по делам казачества, утвержденный распоряжением Президента Российской Федерации от 5 ноября 2019 г. N 380-рп»
-
Распоряжение Правительства РФ от 24.11.2021 N 3308-р
«О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 22.02.2019 N 265-р»
-
Распоряжение Правительства РФ от 23.11.2021 N 3302-р
«О внесении изменений в распределение субвенций на социальные выплаты безработным гражданам»
-
Распоряжение Правительства РФ от 23.11.2021 N 3301-р
«О внесении изменений в распределение субвенций на выплату единовременного пособия при всех формах устройства детей, лишенных родительского попечения, в семью бюджетам субъектов Российской Федерации и бюджету города Байконур на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов»
Особенности строительства линейных объектов на землях лесного фонда
Действие закона распространяется в первую очередь на следующие объекты транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения (Приоритетные объекты):[2]
- объекты, строительство, реконструкция которых осуществляются в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии со стратегией пространственного развития Российской Федерации;[3]
- иные объекты капитального строительства, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации указанных объектов инфраструктуры.
Перечень Приоритетных объектов утверждается Правительством РФ и может включать в том числе автомобильные дороги общего пользования, объекты дорожного сервиса, мосты, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта, морские и речные порты, транспортно-пересадочные узлы и т.д. [4]
Согласно Закону, документация по планировке территории Приоритетных объектов может быть утверждена и в том случае, если в утвержденных документах территориального планирования (схемах территориального планирования РФ, субъектов РФ и муниципальных районов, генеральных планах поселений) отсутствуют сведения о размещении Приоритетных объектов.[5]
В исключение из общего правила, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ,[9] отсутствие утвержденного проекта планировки территории (ППТ) не является препятствием для направления проектной документации линейного Приоритетного объекта и (или) результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации такого Приоритетного объекта, для проведения государственной экспертизы.[10]
При этом утвержденный ППТ и/или проект межевания территории должен быть представлен в уполномоченные на проведение государственной экспертизы проектной документации орган или организацию не позднее чем за 5 рабочих дней до даты окончания срока проведения государственной экспертизы.[11]
Одним из наиболее значимых нововведений Закона стала отмена государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство/реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах ООПТ регионального и местного значения.[12] Необходимо отметить, что данное правило распространяется не только на Приоритетные объекты, но на любые объекты капитального строительства, возводимые/реконструируемые на территориях указанных ООПТ.
В отношении ООПТ федерального значения и Байкальской природной территории государственная экологическая экспертиза отменена только для Приоритетных объектов до 31 декабря 2024 г. Вместо нее будет выполняться «оценка соответствия» проектной документации указанных Приоритетных объектов в рамках государственной экспертизы проектной документации, проводимой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.[13]
Закон установил, что до получения разрешения на ввод в эксплуатацию линейного Приоритетного объекта допускается временная эксплуатация такого объекта в целях осуществления перевозки грузов/пассажиров при условии подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации.[14]
Техническая готовность такого объекта к временной эксплуатации определяется комиссией, в состав которой включаются:[15]
- представители лица, осуществляющего строительство;
- представители застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции объекта на основании договора строительного подряда);
- представители организации, которая должна осуществлять временную эксплуатацию объекта капитального строительства.
Порядок формирования и функционирования указанной комиссии, требования к техническому состоянию линейного Приоритетного объекта, допускаемого к временной эксплуатации, порядок подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации, порядок осуществления такой временной эксплуатации и технического обслуживания указанного объекта должны быть дополнительно урегулированы Правительством РФ.[16]
Закон установил, что для отнесения публичного земельного участка, необходимого для строительства Приоритетного объекта, к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения не требуется принятия решения о переводе земельного участка из одной категории в другую или об отнесении земельного участка к определенной категории земель.[17]
Сведения об изменении/отнесении к указанной категории земель вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в заявительном порядке на основании утвержденной документации по планировке территории.[18]
Данное правило не распространяется на земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов, а также обремененные правами третьих лиц (кроме сервитута и публичного сервитута).[19]
Кроме того, согласно Закону, для строительства/реконструкции Приоритетных объектов введены следующие новые виды публичных сервитутов, которые могут устанавливаться до 31 декабря 2024 г. наряду с публичными сервитутами, перечисленными в ст. 39.37 Земельного кодекса РФ, а именно:[20]
- сервитут для строительства/реконструкции линейных Приоритетных объектов;[21]
- сервитут для обеспечения строительства/реконструкции Приоритетных объектов, в том числе для:
Закон установил, что до 31 декабря 2024 г. в центральной экологической зоне Байкальской природной территории допускается осуществление видов деятельности, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей.[24]
Кроме того, строительство/реконструкция указанных Приоритетных объектов, на землях лесного фонда в границах Байкальской природной территории допускаются с проведением сплошных рубок и переводом указанных земель в земли иных категорий.[25]
Также, согласно изменениям, вносимым Законом в Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Закон может устанавливать особенности принятия уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления решений об исключении из границ ООПТ регионального и местного значения земель и земельных участков, предназначенных для строительства/реконструкции Приоритетных объектов, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей.[26]
Основанием для принятия указанных решений об изменении границ ООПТ регионального и местного значения, а также решений о переводе указанных земель в земли иных категорий является утвержденная документация по планировке территории.[27]
Общее регулирование правового статуса зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) появилось с принятием Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ). До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам.
В целях установления единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков[1] ЗК РФ был дополнен новой главой 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий».
Кроме того, были внесены изменения в ЗК РФ в части регулирования вопросов возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ), а также в иные нормативно-правовые акты.
Большинство новых норм ЗК РФ в отношении ЗОУИТ вступило в силу со дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2018).
Вместе с тем в конце 2019 года были внесены значительные изменения в переходные положения закона № 342-ФЗ, которые фактически влекут отложение начала действия нового регулирования на несколько лет (закон № 455-ФЗ[2], изменения вступили в силу 31.12.2019).
Указанные изменения во многом приводят к тому, что нормы гл. 19 и ст. 57.1 ЗК РФ становятся некой декларацией, которая начнёт в полном объёме действовать только с 01.01.2022 (если не состоится очередной перенос срока).
При этом внесение анализируемых изменений в 2019 году имеет ряд недостатков с точки зрения юридической техники. Во-первых, срок вступления в силу нового регулирования ЗОУИТ фактически был перенесён задним числом (для ЗОУИТ, устанавливаемых после принятия закона № 342-ФЗ, нормы уже вступили в силу 04.08.2018, однако 31.12.2019 начало действия многих из них было перенесено на 01.01.2022). Также сложности в применении норм создаёт то, что сами положения ЗК РФ не претерпели изменений, и, чтобы понять, действует конкретная норма или нет, нужно разобраться в большом количестве переходных положений.
Понятие и виды ЗОУИТ
Необходимо отметить, что, несмотря на большой объём нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так и не были сформулированы законодателем. В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему даётся лишь путём перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ.
На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:
1) наличие пространственных границ;
2) существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;
3) установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;
4) установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории, в границах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.
Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 ЗК РФ. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.
Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативно-правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.
Введение закрытого перечня ЗОУИТ, безусловно, необходимо приветствовать. Такой закрытый перечень существенно снижает риски для правообладателя участка, так как в настоящее время даже профессионалы не могут с уверенностью утверждать, что выявили все ограничения в отношении участка, так как количество вариаций возможных ограничений стремится к бесконечности.
Вместе с тем по вопросу закрытого перечня видов ЗОУИТ необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, существует значительная вероятность того, что при возникновении соответствующего спора суды, руководствуясь правилами действия закона во времени, будут исходить из того, что ЗОУИТ, установленные до 04.08.2018, существуют вне зависимости от попадания в перечень ст. 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ не был установлен.
Во-вторых, можно с уверенностью утверждать, что не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим, в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ, не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ.
Санитарно-защитные зоны (далее – СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, и обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Порядок их установления регулируется положениями Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – закон № 52-ФЗ), Правилами установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 (далее в настоящем подразделе – Правила), и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее – СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)[31].
Отметим, что Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 является одним из наиболее поздних нормативно-правовых актов, регулирующих статус конкретного вида ЗОУИТ (СЗЗ), и в значительной части соответствует новому общему регулированию о ЗОУИТ, рассмотренному ранее. Тем не менее, поскольку оно не учитывает всех особенностей, предусмотренных ст. 106 ЗК РФ, регулирование правового статуса СЗЗ также должно быть изменено Правительством РФ в рамках концепции утверждения новых положений в отношении всех видов ЗОУИТ.
СЗЗ устанавливаются в отношении объектов, соответствующих одновременно следующим критериям:
- действующие, планируемые к строительству, реконструируемые объекты капитального строительства;
- указанные объекты являются источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека;
- за контурами таких объектов формируется химическое, физическое и (или) биологическое воздействие, превышающее санитарно-эпидемиологические требования.
В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека являются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ.
По своей сути установление СЗЗ – это планировочное решение, направленное на соблюдение обязанности обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. СЗЗ призвана обеспечивать уменьшение воздействия загрязнения по большей части на атмосферный воздух, по своему функциональному назначению она является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме и не может рассматриваться как резервная территория объекта, в связи с которым она установлена, и использоваться для расширения промышленной территории без соответствующей корректировки границ СЗЗ.
Специальный закон прямо не указывает на обязательность введения таких зон в градостроительную документацию. Они упоминаются лишь в контексте разработки нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов (ст. 12 закона № 52-ФЗ), а также обеспечения качества воздуха в городских и сельских поселениях, в жилых помещениях (ст. 20 закона № 52-ФЗ).
Отметим, что внесение сведений о СЗЗ в Генеральный план поселения является не очень удачным вариантом, так как в силу особенностей СЗЗ они подвержены корректировке, и в этом случае надо будет либо вносить изменения в Генеральный план поселения, либо будут существенные расхождения в градостроительной документации. Но как дополнительный источник информации о наличии СЗЗ в условиях переходного периода в части внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН информация из документов территориального планирования (градостроительного зонирования) может являться полезной.
Размеры санитарно-защитной зоны
До недавнего времени законодательством было предусмотрено два способа определения размера СЗЗ: в соответствии с указанными в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 нормативными размерами для различного рода объектов (по степени вредности для человека) (нормативная или ориентировочная СЗЗ) либо на основании проекта СЗЗ, разрабатываемого правообладателем объекта, в связи с которым подлежит установлению СЗЗ. При этом в последнем случае изначально на основании проекта СЗЗ устанавливалась расчётная (предварительная) СЗЗ, а в дальнейшем по результатам наблюдений и измерений утверждалась установленная (окончательная) СЗЗ. Разработка проекта СЗЗ для объектов I–III классов опасности являлась обязательной.
До утверждения Правил существующая система норм не обеспечивала нормального функционирования режима ограничений, особенно в части доступности сведений об установленных зонах. Как и в отношении многих других ЗОУИТ, сведения о СЗЗ в ЕГРН часто отсутствуют. Например, в Санкт-Петербурге в 2018 году были внесены сведения только об одной (первой в Санкт-Петербурге) санитарно-защитной зоне. В последующем установление СЗЗ существенно ускорилось, но цифры по-прежнему незначительные. При этом в соответствии со сформированной ранее судебной практикой отсутствие сведений в ЕГРН не означает, что данная зона не была установлена[32]. Это приводило к легализации существования СЗЗ даже при неуведомлении или неосведомлённости собственника участка о наличии обременения.
С утверждением Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 Правил регулирование в данной части существенно изменилось[33]. Однако ввиду наличия переходного периода вступления в силу новых норм о ЗОУИТ, предусмотренные в т. ч. Правилами, гарантии в настоящее время не действуют в полном объёме (см. далее).
В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.
Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).
Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.
Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.
Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.
Изъятие земель по старым генпланам невозможно, подтвердило Минэкономразвития РФ
При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.
Установление минимальных расстояний до трубопроводов предусмотрено различными нормативно-правовыми актами. Например, в ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» указывается, что владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ей организацией. В абз. 4 ст. 32 данного закона указывается, что здания, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
В настоящее время сами минимальные расстояния от объектов капитального строительства различных категорий до трубопроводов устанавливаются нормативно-правовыми актами в области технического регулирования (например, СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы», СП 125.13330.2012 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населённых пунктов»).
Так, в СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» предусмотрено, что расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4 (данное положение является обязательным в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985).
Определение понятия водоохранной зоны и особенности её правового режима закреплены в ст. 65 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ). Согласно п. 1 указанной статьи водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
Из данного определения следует, что к водоохранным зонам относятся территории по факту их примыкания к водным объектам (т. е. это ЗОУИТ, возникающая в силу закона). В связи с этим на них устанавливается особый правовой режим хозяйственной деятельности, и специального акта об отнесении такой территории к водоохранной зоне не требуется, однако необходимо определение границ такой зоны и внесение их в ЕГРН (с учётом переходного положения в отношении «старых» ЗОУИТ). В 2019 году[48] неожиданно утратило силу положение п. 5(1) Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов[49], в соответствии с которым границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос водных объектов считались установленными с даты внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости.
Нахождение на земельном участке береговой линии водного объекта (даже в отсутствие сведений о таком водном объекте в Государственном водном реестре[50]) является безусловным подтверждением расположения земельного участка в водоохранной зоне[51].
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
За пределами территорий городов и других населённых пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьёв, каналов, озёр, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы – от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.
Ширина водоохранной зоны составляет:
1) для рек или ручьёв протяжённостью от их истока:
до 10 км – 50 м (совпадает с прибрежной защитной полосой);
от 10 до 50 км – 100 м;
от 50 км и более – 200 м;
2) для озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв. км – 50 м;
3) для водохранилища, расположенного на водотоке, – равна ширине водоохранной зоны этого водотока;
4) для моря – 500 м;
5) для магистральных или межхозяйственных каналов – совпадает по ширине с полосами отводов таких каналов;
6) для рек, их частей, помещённых в закрытые коллекторы, – не устанавливается.Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются законом РФ от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».
Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья – 50 м.
Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет от 30 до 50 метров.
Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 метров.
Для расположенных в границах болот проточных и сточных озёр и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 метров.
На территориях населённых пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от береговой линии (границы водного объекта).
Установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначения на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в настоящее время в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 10.01.2009 № 17 (в ред. 2019 года). Указанное Постановление Правительства применяется до 01.01.2022[52].
Уполномоченные органы государственной власти в течение 5 рабочих дней со дня подготовки сведений о границах направляют такие сведения:
а) в Федеральное агентство водных ресурсов для внесения в Государственный водный реестр;
б) в орган местного самоуправления муниципального, городского округа, поселения, применительно к территориям которых устанавливаются границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос (в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия);
в) в Росреестр (его территориальные органы) для внесения в ЕГРН[53].В соответствии с п. 16 ст. 1 ВК РФ затопление и подтопление являются одними из возможных форм негативного воздействия вод на определённые территории и объекты. Исходя из положений ст. 67.1 ВК РФ, установление зон затопления и подтопления является специальным защитным мероприятием и осуществляется для предотвращения негативного воздействия вод и ликвидации его последствий.
Порядок установления зон затопления, подтопления и их границы определяются на основании Постановления Правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления» (вместе с «Положением о зонах затопления, подтопления») (далее – Постановление Правительства РФ № 360).
Так, в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта РФ, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления (далее – предложения) и сведений о границах этих зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ этих зон, перечень координат характерных границ таких зон в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.
Форма графического описания местоположения границ зон затопления, подтопления, а также требования к точности определения координат характерных точек границ ЗОУИТ, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зон затопления, подтопления, устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Решение об установлении зон затопления, подтопления оформляется актом Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов)[57].
В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ № 360 зоны затопления, подтопления считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в ЕГРН. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившимися со дня исключения сведений о них из ЕГРН. Границы зон затопления, подтопления отображаются в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. На практике даже до реформирования законодательства о ЗОУИТ это означало, что в отсутствие сведений в ЕГРН и указанных документах данная зона не может считаться установленной, а значит, государственные и муниципальные органы не вправе ссылаться на имеющиеся в её границах ограничения, например, отказывая в выдаче разрешения на строительство. Такой подход нашёл отражение и в судебной практике[58]. Налицо явное различие с СЗЗ, отсутствие сведений в ЕГРН о которой, как было изложено ранее, не является для судов препятствием к признанию её существования.
Приложение к Постановлению Правительства РФ № 360 содержит требования к территориям, входящим в границы зон затопления, подтопления.
Так, зоны затопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к:
- незарегулированным водотокам, когда территории затапливаются при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с учётом фактически затапливаемых территорий за предыдущие 100 лет наблюдений;
- устьевым участкам водотоков, затапливаемых в результате нагонных явлений расчётной обеспеченности;
- естественным водоёмам, затапливаемым при уровнях воды однопроцентной обеспеченности;
- водохранилищам, затапливаемым при уровнях воды, соответствующих форсированному подпорному уровню воды водохранилища;
- зарегулированным водотокам в нижних бьефах гидроузлов, затапливаемым при пропуске гидроузлами паводков расчётной обеспеченности.
Зоны подтопления устанавливаются в отношении территорий, прилегающих к зонам затопления, повышение уровня грунтовых вод которых обусловливается подпором грунтовых вод уровнями высоких вод водных объектов.
В границах зон подтопления определяются:
а) территории сильного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод менее 0,3 м;
б) территории умеренного подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 0,3–0,7 до 1,2–2 м от поверхности;
в) территории слабого подтопления – при глубине залегания грунтовых вод от 2 до 3 м.Правовой режим зон затопления, подтопления
Согласно п. 6 ст. 67.1 ВК РФ в границах зон затопления, подтопления запрещается:
- Размещение новых населённых пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населённых пунктов и объектов от затопления, подтопления.
Здесь следует подчеркнуть, что, исходя из буквального толкования указанной нормы, в ней не содержится безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства в зонах затопления, подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон, обязанность проведения которых возлагается на собственника водного объекта. Вывод о том, что само по себе отнесение земельного участка к зоне затопления, подтопления не препятствует осуществлению на нём строительства, содержится в судебной практике[59].
С 1 июля 2019 года вступил в силу новый закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» позволит местным властям в принудительном порядке проводить изъятие земельных участков у недобросовестных собственников, не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения.
- Кроме того, государство сможет, наконец, разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями, которые были в свое время щедро розданы колхозникам.
- Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.
Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены:
- Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.
- Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).
Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.
Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты.
- Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу.
- Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.
- По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.
- Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей.
Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.
Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения.
- Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.
Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.
Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании «Приоритет», основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии:
- Если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на «изъятие» еще предстоит правительству РФ.
- И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ.
При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков:
- Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.
- Собственники могут избежать негативного сценария «расставания с земельным ресурсом», если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.
«На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии «ненадлежащего использования» и «неиспользования» земель сельхозназначения, — уверен Виталий Бородкин. — Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории«.
Государственный кадастровый учет объектов недвижимости в 2021 году, особенности
Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом:
- Законом о принудительном изъятии земли установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
- Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
- Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.
«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.
Отобрать имущество у владельца в 2022 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.
Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.
Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.
Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.
При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.
Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:
- чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
- были утверждены проектами планировки территории.
Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:
- если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
- для выполнения международных обязательств;
- для разработки недр;
- признании жилого помещения аварийным.
Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:
- принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
- решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.
Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.
Отдельно следует упомянуть конфискацию:
- Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.
- Общих черт изъятие и компенсация не имеют.
Земельный налог: ставки 2021/2022
Уже сама фраза «изъятие земельных участков» звучит неприятно, не сулит ничего хорошего для граждан. Но как показывает практика – в современных рыночных отношениях есть место этому понятию. К сожалению, без принудительного или по соглашению сторон изъятия земельных участков сегодня также нельзя обойтись.
Действующий Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ объединил ведение кадастрового учета и регистрацию прав.
Поэтому со дня его введения земельным участкам больше не присваивают статус «временный». А вот что касается тех объектов, которые уже стояли на тот момент на учете как «временные», для их существования отведен конкретный срок — до 1 марта 2022 года.
После этой даты записи о таких земельных участках будут аннулированы. Тогда их владельцам придется заново выделять свои участки (если это удастся, конечно), ставить их на кадастровый учет и оформлять свои права на них.
А до тех пор они не смогут заявить, что этот земельный участок им принадлежит.
Например, мужчина получил участок от администрации в аренду для строительства жилого дома. Участок был со «временным» статусом. В течение отведенных законом пяти лет мужчина не успел закончить строительство дома, и данные об участке исчезли из ЕГРН.
Ему пришлось в судебном порядке доказывать свое право собственности на дом и восстанавливать сведения об участке в базе кадастрового учета (Гаврилов-Ямский р-й суд Ярославской обл. — решение № 2-147/2020).
Чтобы не доводить свой участок до «полного исчезновения», владельцам настоятельно рекомендуется в срок до 1 марта 2022 г. подать документы в МФЦ для государственной регистрации своих прав на участок.
Например, садовый участок, выделенный до 2001 года, можно сейчас оформить в собственность бесплатно, на основании справки СНТ о его выделении.
Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом:
- Законом о принудительном изъятии земли установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
- Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
- Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.
«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.
Отобрать имущество у владельца в 2022 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.
Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.
Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.
Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.
В 2022 году увеличится кадастровая стоимость недвижимости. Что это значит?
При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.
Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:
- чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
- были утверждены проектами планировки территории.
Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:
- если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
- для выполнения международных обязательств;
- для разработки недр;
- признании жилого помещения аварийным.
Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:
- принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
- решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.
Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.
Отдельно следует упомянуть конфискацию:
- Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.
- Общих черт изъятие и компенсация не имеют.
Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.
В 2022 году изъятие включает несколько этапов:
- вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
- поиск правообладателей;
- вынесение постановления компетентной комиссией;
- уведомление собственника;
- подготовка соглашения;
- отчуждение земли и регистрация перехода права.
Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.
Для решения существующих на практике проблем закон предусматривает размещение линейных объектов на условиях публичного сервитута, то есть административного решения органа государственной власти или местного самоуправления, отмечается в пояснительной записке к документу.
Особенностями предусмотренного законом института публичного сервитута являются невозможность прекращения сервитута исключительно по желанию собственника обремененного земельного участка, возможность ограниченного оборота таких сервитутов в связи с оборотом размещенных на нем линейных объектов; оформление сервитута в упрощенном порядке (путем внесения сведений о нем в реестр границ) вне зависимости от точных границ земельных участков и наличия зарегистрированных прав на них.
Законом вводится обязательная плата за публичный сервитут, она рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от срока установления сервитута. Плата вносится до начала установления сервитута, она может устанавливаться в виде единовременного платежа или периодических платежей. Плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц, вносится обладателем публичного сервитута единовременным платежом не позднее шести месяцев со дня принятия решения об установлении сервитута. В законе оговариваются случаи, когда публичный сервитут может быть безвозмездным.
Собственник земельного участка имеет возможность судебного оспаривания как введения самого сервитута, так и условий его введения и компенсации. Сервитут не может быть установлен в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, за исключением случаев необходимости установления сервитута для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на таких земельных участках.
« Декабрь 2021 » Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Копию решения о СЗЗ направляет (в течение двух дней) в Роспотребнадзор уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган. Итог этой процедуры – нанесение границ СЗЗ на кадастровую карту территории. Сведения о ней вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С этого момента СЗЗ считается установленной.
Как будет выглядеть вся процедура после отмены данного ограничения? При планировании строительства застройщик не позднее чем за 30 дней до дня направления заявления о выдаче разрешения на строительство представляет в Роспотребнадзор заявление об установлении СЗЗ.
То есть, разработку проекта СЗЗ и прохождение его экспертизы нужно начинать заранее, задолго до получения разрешения на строительство. В 2019 году, со дня вступления в силу новых требований и до наложения моратория на эти требования, в строительной отрасли поднялась большая шумиха из-за данного требования закона.
Многие стройки пришлось отложить, так как на разработку и согласование проекта СЗЗ с последующим получением Решения и внесением сведений о СЗЗ в Росреестр требуется много времени. И теперь, когда близится 2022 год, эти требования скоро вновь будут действовать. Поэтому предприятиям нужно успеть подготовиться.
В государственной собственности находятся массивы, принадлежащие федеральным или муниципальным органам, управляющим земельной собственностью. Это наделы, которые не оформлялись в собственность физических или юридических лиц. Земельная государственная собственность может передаваться в аренду физическим и юридическим лицам, в том числе, если они являются представителями иностранных государств. Случаи передачи земель в аренду установлены в статье 39.6 ЗК РФ. Процедура передачи арендных прав может происходить:
- при участии в торгах;
- без участия в торгах.
Обозначенная статья Настоящего кодекса не претерпела изменений. Зато изменения были внесены в статью 39.7 ЗК РФ, указывающую на назначение суммы арендной платы. Он оглашает в п. 5 указанной статьи, что в определённых случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога. К таким случаям относится передача земельного участка:
- Если он передаётся для использования в государственных или муниципальных интересах. Или земли ограничены в обороте.
- Когда территория застройки относится к территории развития населённого пункта.
- Для некоммерческих организаций, социальных домов и учреждений.
- Если граждане имеют право на получение участка вне очереди на иных льготных основаниях.
- Если с застройщиком заключён договор об освоении территории.
В перечисленных случаях земли передаются без организации торгов. В статье 38.9 ЗК РФ, устанавливающей сроки аренды участков, появились небольшие изменения. В силу изменения земельного законодательства был упразднён п. 5 настоящей статьи, а также изменились некоторые сроки аренды для разных категорий арендаторов.
Эта же статья в п. 7.1 дополнена следующими положениями: если на арендуемой территории расположен объект недвижимости, подлежащий сносу, арендатор обязан провести его демонтаж за счёт собственных вложений.
Как правило, речь здесь идёт о самовольных постройках. Срок на их демонтаж составляет один год.
С 1 января 2022 года вступает в силу новый закон Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Новый закон, в том числе, устанавливает правила государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Согласно новому пакету законопроектов, пользоваться и распоряжаться незаконными строениями будет нельзя. Самострой придется снести или реконструировать. Финансовые затраты лягут на того, кто возводил такую постройку. При этом, если не представляется возможным найти застройщика, нести издержки по сносу или реконструкции здания придется собственнику земельного участка.
Похожие записи:
-