Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Написать комментарий
Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.
Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.
Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.
Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.
КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации
- Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
- Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
- Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей
При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.
Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Узаконить самовольную постройку в 2021 году через суд — перспективное решение, если:
— у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
— постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
— она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).
Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:
Факт, упомянутый в иске
Доказательство факта
Невозможность оформить право собственности иначе, чем через суд
Официальный отказ компетентного органа выдать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию
Принадлежность земли истцу и допустимость строительства на ней спорной постройки
Выписка из ЕГРН, договор аренды, документы на приобретение участка (договор дарения, купли-продажи и т.п.)
Безопасность здания и его соответствие техническим нормам
Заключение строительной экспертизы (если сразу не приобщать к иску, придется ходатайствовать об экспертизе в суде, см. п.26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010), заключение органа строительного надзора, пожарного надзора
Наличие постройки и ее технические характеристики
Технический план здания
Возведение постройки истцом
Договор подряда, платежные документы на стройматериалы
В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2018 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.
Иск подается:
— в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
— арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.
В судебном заседании о признании права на самовольную постройку истцу придется не только поддержать свои требования, но и:
— заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
— возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
— представить по требованию суда дополнительные документы.
Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.
Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Перед владельцем земельного участка, собирающимся выстроить на нем дом, сегодня открыты два пути. Можно начать с получения разрешения на строительство или строить без согласований, положившись на закон о дачной амнистии. Пока ещё действующий закон позволяет признать несанкционированную постройку собственностью, если собрать документы, которые подтверждают право её владельца на землю и факт строительства на ней дома.
Итак, участок куплен, собственность на него оформлена по всем требованиям закона, но до ого как рыть котлован и обзванивать фирмы в поисках стройматериалов, нужно получить ещё одно разрешение — собственно, на застройку участка. А ещё до того собрать массу бумаг у согласующих инстанций. Но есть и другой выход.
Прекрасно представляя себе, сколько времени может потребовать получение разрешения, некоторые владельцы земли начинают строительство ещё до сбора всех документов. Тогда появившуюся на участке постройку, на строительство которой не было получено согласии, нужно будет узаконивать в административном порядке, без участия суда. До того как закон признает её существование, постройка считается самовольной, а значит не существующей. Пока документы не будут оформлены в определенном законом порядке, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни сдать его в аренду.
Раньше в таком случае дом пришлось бы сначала достраивать, затем вводить в эксплуатацию и лишь после этого добиваться признания факта его существования законом. Сегодня, паже если собственнику не хватило средств на возведение дома сразу и его достройка откладывается до лучших времен, строение можно оформить по закону. Даже цоколя на площадке достаточно, чтобы начинать собирать документы для придания постройке законного статуса. Жизнь владельцам домов, возведенных без разрешения, значительно облегчил Федеральный закон № 93, который часто называют законом о «дачной амнистии».
Если самовольной постройкой является индивидуальный жилой, дачный или садовый дом, стоящий на участке, собственность или аренда на который, надлежащим образом оформлена хозяином, то узаконить такую постройку достаточно просто. Сейчас для этого не нужно добиваться разрешения органов пожарного надзора или санитарной службы, как и обращаться за согласованием е управление архитектуры и прочие инстанции. По-другому обстоят дела, если постройка возведена без оформления прав на участок. Хозяин такого дома может остаться без недвижимости.
Итак, чтобы дом из самовольной постройки превратился в законное владение, на руках у собственника должны находиться правоустанавливающие документы на землю — кадастровый паспорт земельного участка, кроме того договор купли продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о регистрации права собственности. Имея эти бумаги, владелец земли вправе заказать кадастровый паспорт на дом, получить в управлении архитектуры города или района, где находится постройка, постановление о присвоении ей адреса, и уже с этими документами отправляться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.
Остается только добавить, что такой упрощенный порядок получения права собственности на самовольную постройку будет действовать до 1 марта 2013 года, до окончания действия закона. Будет ли он продлен и как будет происходить узаконивание построек после 2013 года, неизвестно. Поэтому тем, кто планирует узаконить постройку согласно пока ещё действующему нормативному акту, нужно поторопиться.
- Недвижимость. Земля. Строительство
- Собственникам компаний
- Инфраструктура и объекты недвижимости
Скачать файл
| Файл добавлен | 04.08.2016 |
| Презентация | .pdf (315 Кб) |
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Государство даёт гражданам шанс по оформлению законного вещного права на такие постройки. Легализация самовольного строительства возможна при наличии следующих условий, прописанных в п.3 ст. 222 ГК РФ:
- строение возведено на земельном участке, имущественное право на который узаконено. Владельцем выступает один человек;
- строительные работы производились в соответствии с нормами;
- сам объект не угрожает жизни людей, не затрагивает интересы третьих лиц, не является объектом спора;
- ни один контролирующий и надзорный орган не имеет претензий к данному строению.
Важно! Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определённый порядок, который прописан в Законе № 340-ФЗ.
Для того чтобы оформить собственность на произвольную постройку, необходимо подготовить комплект документов. В него входит:
- удостоверение личности. По российским законам, это паспорт. Но можно предъявить иные документы, которые также подходят под данную категорию;
- уведомление о начале строительства. Так как самострой уже возведён, данная бумага не нужна, но согласовывать её придётся. Это будет делать специальная комиссия, которая посетит участок и проверит, чтобы возведённая постройка соответствовала указанным нормам;
- уведомление об окончании строительства. После того как будет согласовано уведомление о начале строительства, нужно согласовать такой же документ об окончании работ. Порядок действий аналогичный;
- документы о наличии вещного права на земельный участок;
- техплан и экспликация.
Важно! Если есть собственность на участок, значит, он состоит на кадастровом учёте. Но это не означает, что ранее проводились межевые работы и границы земельного надела чётко разграничены. Необходимо удостовериться в проведении данной процедуры. Если её не было, рекомендуется её провести. В противном случае, могут возникнуть некоторые проблемы с легализацией самостроя.
Самостроем в России признается объект, возведенный самовольно, без согласования с представителями администрации. В эту категорию попадают капитальные строения, имеющие хотя бы один из следующих признаков (п.1 ст.222 ГК РФ):
- Фактический владелец земельного надела не оформил его в собственность.
- Целевое назначение территории не позволяет возводить на ней постройки.
- Здание построено без получения согласия местных властей.
- В процессе возведения были нарушены градостроительные нормы и другие требования (например, пожарная безопасность).
Наличие любого из этих факторов дает основания для беспокойства. Кроме административных штрафов, могут возникнуть и другие неприятности. Незаконно построенный дом не удастся продать, обменять, и даже подключить его к коммуникациям будет проблематично
Не исключены и конфликты и с соседями. Если в результате самовольной застройки нарушаются их права (например, дом загораживает дневной свет), пострадавшие могут предъявить иск, и здание будет снесено. Поэтому чем раньше землевладелец легализует самострой, тем лучше будет для него самого. К тому же согласие соседей на эту процедуру в 2019 году не требуется.
Снести нельзя признать право собственности
Российским законодательством предусматривается довольно строгое наказание за самострой. Размер штрафа за такие действия может достигать миллиона рублей. Принудительный снос является крайней мерой, но в отдельных случаях применяется и она.
Даже если землевладелец не планирует совершать операции с незаконно возведенным домом, рано или поздно ему придется подумать о легализации. Местные органы власти периодически возобновляют поиск незарегистрированных строений. В случае обнаружения такого объекта хозяину направляется требование о его регистрации. Если собственник бездействует – дом может быть снесен. Поэтому лучше урегулировать ситуацию заранее и избежать негативных последствий.
Если у вас остались вопросы, касающиеся процедуры узаконивания самовольной постройки, вы можете прямо сейчас задать их нашим юристам и получить гарантированный ответ!
Возможно ли вообще оформление постройки в свое владение? Многие люди заслуженно считают процедуру весьма сложной. Такие нарушители полагают, что им вполне достаточно просто скрыться от возможных проверок и использовать построенный объект без привлечения лишнего внимания. Однако этот метод, как выясняется, не слишком эффективен, и, в случае обнаружения самостроя, собственнику грозит немалый штраф. Пожалуй, данные перспективы уже будут полноценным ответом на вопрос, стоит ли вообще оформлять построенный объект в собственность.
Несколько возможных последствий:
- Узаконивание застройки даст право собственнику полноценно владеть строением: он вполне может его реализовать, сдать в аренду, разделить на доли, обменять, подарить и т.д. Однако должны быть в наличии соответствующие документы, иначе любые действия с объектом невозможны.
- Незаконная застройка, в случае ее обнаружения, может повлечь за собой серьезное денежное взыскание. Причем подобное наказание применимо, как к обычным людям, так и к ЮЛ. В соответствии с положениями ст.9.5 КоАП РФ, различия только в сумме штрафа. Если ФЛ «награждается» взысканием в сумме от 2 до 5 тысяч рублей, ЮЛ вполне может раскошелиться на сумму до 1 млн. рублей. Наказанию может быть подвергнут и тот, чья застройка сводит на нет целевое применение надела или непосредственно создает угрозу окружающей природе.
- Налоги на применение земли будут существенно увеличены. Т.е. налог на использование объекта на землевладении будет рассчитан в троекратном размере. Если бы до постройки он заплатил бы за 1 год, то по факту неразрешенной застройки надела будет удерживаться сумма, как за 3 года.
- Владелец неразрешенной застройки наверняка будет принужден к ее сносу. Если проверяющим будет доказано, что существующая постройка напрямую угрожает жизни и здоровью, расположена на земле, находящейся в муниципальной собственности, или судом была принята резолюция о сносе, последствия очевидны, а все расходы несет владелец.
- Вполне может произойти лишение индивида его земельной собственности, на которой была произведена застройка. Правообладатель, которым является государство, просто признает заключенное соглашение об аренде или безвременном обладании участком ничтожным. А постройка в обязательном порядке сносится.
Иными словами, строение, не прошедшее обязательного получения легитимного статуса является очевидной проблемой для его владельца. Наихудшего развития событий поможет избежать разве что своевременное правовое оформление всей документации на постройку. В любом случае, это значительно дешевле, чем пени и тройное удержание налогов.
В августе 2018 года произошли некоторые перемены в самом процессе получения одобрения и последующей регистрации допущенной застройки. Федеральный закон № 339-ФЗ от 3.08.2018 дополнил показатели самоуправно построенных объектов, отнеся дачи и дачные участки к числу садовых территорий.
Процесс получения легитимного статуса застройки (с учетом принятых новшеств):
Законодательство одобряет застраивание участков под ИЖС жилыми домами, мастерскими, саунами и пр. Причем любой возводимый объект может быть капитальным либо временным. Капитальный объект должен быть зарегистрирован в собственность.
Получить законный статус на дом, выстроенный на участке под ИЖС – несложная процедура, при наличии у собственника на руках акта, разрешающего постройку, выданного ему в администрации. Владельцу останется только провести строительство, проинформировать о его окончании, оформить технический паспорт построенного дома. Если изначально разрешения владелец не получал, он вынужден будет обратиться в инспекцию, подать заявление на получение разрешения и выплачивать штраф. Взыскание будет произведено в обязательном порядке. Если же вместо разрешения будет получен отказ, владельцу остается обратиться в судебную инстанцию.
Пример:
Гражданином был построен дом на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. Он проигнорировал обязательство проинформировать администрацию и получить разрешение на строительство. Логично, ему было отказано в Росреестре в регистрации построенного им дома. Проведенная проверка выяснила, что разрешения на строительство у гражданина не было. Ему, как ФЛ, был выписан штраф в размере 2000 рублей, а далее пришлось пытаться установить законный статус, обращаясь в администрацию.
Теперь в законодательстве отсутствует понятие «дачного участка», и данные земельные наделы получили название садовых. Действия для узаконивания дома на садовом участке не отличаются от приведенных выше. Владельцу необходимо заранее уведомить администрацию о начале строительных работ с приложенными к уведомлению планом-схемой и документом, подтверждающим владение землей. Получив одобрение от администрации, владелец осуществляет застройку, по окончании которой информирует администрацию о завершении работ. После подготовки технического плана, информация через МФ передается в Росреестр. При наличии на участке отдельно стоящих или прилегающих к дому бани, гаража, кухни или беседки, им так же требуется получение регистрации.
Объект, выстроенный на чужой земле, признается незаконным и подлежит сносу. Застройщик никоим образом не сможет оформить его в собственность и использовать по прямому назначению. Законный владелец земли имеет право истребовать удаления неправомерной постройки, путем подачи негаторного иска. В том случае если строитель объекта владеет частью земельного надела, ему необходимо привести факты, доказывающие использование при строительстве только своей площади участка, иначе право обладания будет за другим владельцем. При этом данному лицу надо будет возместить строителю понесенные им траты. Индивидуально будет определяться стоимость построенного объекта.
Пример:
Гражданином был подан в суд иск с требованием сноса выстроенного спортивного клуба, занимавшего 18 см территории, принадлежавшей истцу. Судебная инстанция отклонила иск, посчитав незначительным захождение клуба на его участок. Апелляционная комиссия так же приняла сторону ответчика. Истец не смирился и дошел со своей претензией до Верховного суда РФ. Последним было отмечено подтверждение факта владения истца участком с доказательством факта захождения в ее собственность. Дело было направлено на новое рассмотрение.
Если объект построен на земле, которая не была за кем-либо оформлена, его правомерности добиться сложнее. Если земельный участок числится на балансе района или города, требуется определение его целевого назначения. Такой может считаться земля, относящаяся с оберегаемым ресурсам лесного или водного фондов, или земля, на которой расположены объекты культурного и исторического наследия – любое построение на таких землях воспрещается. А самовольно построенный объект подлежит сносу.
Согласно положениям ГК РФ легализация подобных объектов допустима, если:
— целевая значимость земельного надела допускает застройку;
— построенный объект соответствует принятым нормам СНиП и допустимо дополняет ландшафт земельного участка;
— права третьих лиц, в числе которых владельцы частных участков, не нарушены;
Правомерность объекта осуществляется через администрацию или суд. Строитель и владелец имеет право оформить доверенность на легализацию выстроенного объекта. Однако чаще всего ему может потребоваться разрешение от органа местного самоуправления, а получить его довольно сложно.
Оформление во владение осуществляется в 2 шага. Сначала администрации предъявляются доказательства правомерности объекта, с полным соответствием его всем градостроительным нормам. Затем объект регистрируется в виде собственности в ЕГРН, а его новый владелец получает из Росреестра необходимую выписку.
Существует 2 метода легализации: административная и судебная. Первая выполняется с участием ГЗК или специальной комиссии, старательно пресекающей любую попытку своевольного строительства. Вторая происходит путем подачи иска, сбора доказательной документации, проведения экспертного оценивания, участия в судебных слушаниях и т.д. Этот вариант считается более сложным. Хотя зачастую только он является доступным. И для отсутствия проблем, лучше сразу заручиться поддержкой грамотного юриста.
Если при возведении строения не было получено разрешение на строительство, застройщика могут подстерегать проблемы, в т.ч. материального плана.
Последствия возведения строений без согласования чаще всего приводит к их сносу, особенно если нарушения имеют существенный характер.
Если частные дома, возведенные на землях ИЖС еще можно узаконить через суд, то для застройщиков многоквартирных жилых домов ни какой перспективы сохранить строения практически не существует.
Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
В последние года в России все чаще принимаются решения о сносе самовольных построек малоэтажных многоквартирных домов.
Связано это с тем, что указанные строения возводятся с нарушением установленных норм и правил, либо располагаются на землях, не предусмотренных для таких построек.
Вопрос о законности самовольной постройки решается только в судебном порядке.
Суд может признать законным возведение многоквартирного дома, если это не нарушает права и интересы других граждан. В противном случае, строение придется снести.
Самовольное возведение строений может привести к следующему:
- Разрешение на ввод в эксплуатацию не будет получено, соответственно, к строению не будут подведены коммуникации, и его нельзя будет зарегистрировать в БТИ.
- Строение нельзя будет использовать для проживания, а также осуществлять с ним любые юридически значимые действия (продавать, сдавать в аренду, менять и пр.).
- Дальнейшая судьба возведенного дома будет решаться только в судебном порядке.
- Иные последствия, в зависимости от обстоятельств.
Как построить дом на участке под ИЖС у администрации? Читайте здесь.
Судебная практика по незаконному строительству на землях ИЖС довольно обширная. Наибольшее количество споров приходится на местности, где цены на жилье очень завышены. Особенно обширная судебная практика сложилась в Московской и Ленинградской областях.
Судебная практика по рассматриваемой категории дел складывается довольно неоднозначная. Суды часто принимают противоположные решения.
Каждое дело имеет определенную специфику. При рассмотрении исков, суды ориентируются на многие факторы, от наличия или отсутствия которых и будет завесить позиция по делу.
В большинстве случаев, истцами выступают органы власти, реже инициаторами являются собственники участков, рядом с которыми находятся спорные объекты.
Судебная практика не дает однозначного ответа о том, на чьей стороне чаще всего находится суд. Связано это с тем, что при рассмотрении дел, суды ориентируются на законность постройки.
Например, граждане подают иск, указывая, что возведенное строение нарушает их права:
- суд в первую очередь будет делать акцент на том, насколько законно возведение постройки, действительно ли оно несет в себе угрозу жизни другим лицам или нарушает из права;
- если строение возведено без указанных нарушений, то решение будет вынесено в пользу его собственника, который сможет без проблем узаконить права на постройку.
По-другому обстоит вопрос с многоквартирными домами на участках ИЖС.
Суды в большинстве случаев выносят решение о сносе указанных построек, чем затрагивают права не только их владельцев, но и тех, кто успел приобрести квартиры в построенном доме.
Возможно, в 2018 году количество исков подобного рода сократится и застройщики начнут возводить строения с соблюдением норм закона.
Был приобретен земельный участок для ИЖС для строительства одноэтажного дома. Само строение не было оформлено надлежащим образом, разрешение на строительство не было получено. На момент продажи дома, дом нестроен (85 %).
Из документов имеется технический план и паспорт, нет только кадастрового паспорта. Изначально было желание продать только дом. Нашелся покупатель, который хочет купить и дом и участок, но опасается что возникнут проблемы с оформлением дома.
Что необходимо предпринять? Можно оформить дом по дачной амнистии или необходимо подавать иск в суд о признании прав собственности на незавершенное строительство?
Дом можно продать. Необходимо получить разрешением на строительство. После получения разрешения следует подать документы в Росреестр и оформить дом в собственность.
Узаконить самовольную постройку – в интересах владельца
Законом не только продлён срок применения упрощённого порядка, но расширены возможности самой «амнистии». По этой причине она стала более чем «дачной» и приобрела некоторую универсальность.
Сфера действия продлённой «дачной амнистии»
Под действие нового упрощённого порядка регистрации попали индивидуальные жилые дома, построенные не только на садовых участках. Его действие распространилось на дома, расположенные на ЗУ, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта.
Состав участков и объектов недвижимости
1. Участки
- садовые участки
- участки для ИЖС
- участки для ЛПХ (приусадебные ЗУ) в черте населённого пункта
2. Объекты
Кроме индивидуальных жилых домов, по «дачной амнистии» на садовых, дачных ЗУ, участках для ИЖС и ЛПХ можно зарегистрировать:
- домики для сезонного использования (садовые домики)
- гаражи
- бани
- хозяйственные постройки
Федеральным законом №404-ФЗ продлён срок для направления уведомлений о строительстве индивидуальных жилых домов, строящихся без получения разрешения, возведение которых было начато до 4 августа 2018 года (до введения уведомительного порядка).
Уведомление можно направить в течение предстоящих 5 лет (до 01.03.2026) в администрацию или напрямую в Росреестр.
После постройки жилого дома нужно подготовить технический план. Далее, вместе с уведомлением о завершении строительства, направить его в администрацию – для получения подтверждения (уведомления) о соответствии параметров построенного дома установленным требованиям.
Не будь возможности, предоставленной продлённой «дачной амнистией», отстаивать своё право на жилой дом застройщику пришлось бы через суд.
В случае, когда работы по сносу ОКС были начаты до вступления в силу федерального закона №404-ФЗ, а сам снос не связан с реконструкцией или строительством ОКС на месте снесённого объекта, не требуется:
- разработка проекта организации работ по сносу ОКС
- направление уведомления о начале работ по сносу ОКС
- Это объекты, построенные на земельном участке с неоформленными правами на владение. Если отсутствует право на собственность, договор аренды, купли-продажи, нет иных правоустанавливающих документов – договора бессрочного пользования или не представлено право наследуемого владения. То есть у вас нет никаких документов, подтверждающих, что земля, на которой построено здание, принадлежит вам.
Согласно статье 9.5 КоАП РФ за нарушение порядка строительства и ввода в эксплуатацию объектов могут быть наложены следующие штрафы:
- Отсутствие требуемых документов для начала строительства. Штраф – от 2 000 до 5 000 руб. для физических лиц, от 20 000 до 50 000 руб. для предпринимателей без юридического лица, для юридических лиц – до 1 000 000 руб.
Легализация самостроя – это обязательная процедура, правильное проведение которой позволит без проблем оформить необходимую документацию и получить право на распоряжение недвижимостью.
Согласно действующему законодательству, самостроями признаются постройки, несогласованные с администрацией поселения, в рамках которого они расположены. Для отнесения объекта к категории «самострой» должно выполняться несколько обязательных условий:
- недвижимость возведена на участке, который не является собственностью владельца постройки;
- объект расположился на земле, назначение которой не предполагает возможность строительства недвижимости;
- строение возведено без согласования с административными органами;
- объект построен с нарушением правил градостроений, норм пожарной безопасности и других требований, вследствие чего владелец не смог получить одобрение и согласование.
При выполнении любого из этих условий следует всерьёз обеспокоиться о возможности получения права собственности и распоряжения. Владелец неправомерного объекта недвижимости не имеет права проводить с ним какие-либо юридически значимые операции.
Практика показывает, что количество несогласованных самостроев возрастает. Часто это связано с тем, что граждане, купившие землю, думают, что право строить на ней любые объекты переходит к ним автоматически. Это мнение ошибочное – любая постройка должна быть предварительно согласована.
Перед тем, как приступать к процедуре узаконивания, необходимо трезво оценить вероятность благоприятного исхода путём анализа существующих правил оформления.
Для узаконивания дома, построенного на земельном участке без разрешения на строительство, предварительно следует изучить следующие факторы:
- Наличие права на землю. При отсутствии документов, разрешающих использование земли, узаконить самовольную постройку будет достаточно трудно. Чтобы узаконить права на недвижимость, необходимо либо быть собственником участка, либо арендовать его на требуемых условиях.
- Соответствие типа построенного объекта назначению земли, на которой он возведён. К примеру, жилые дома можно строить только на участках под ИЖС.
- Характеристики постройки. Объект должен соответствовать всем требованиям, прописанным в документации и в плане.
- Отсутствие нарушения прав других граждан. Постройка не должна быть построена в ущерб другим людям, создавать вредные условия.
Несоблюдение этих пунктов повышает вероятность того, что постройку не удастся узаконить. В любом случае, при согласовании владелец получит письмо, содержащее рекомендации по исправлению ошибок и выполнению всех требований. Предварительно постройку нужно поставить на учёт – это позволит оспорить отказ в легализации в случае, если владельцу откажут в проведении процедуры в упрощённом порядке.
Перед тем, как предпринять попытку узаконивания, нужно задуматься о вопросе налогообложения. После легализации самостроя владельцу придётся произвести перерасчёт налоговой базы за последние несколько лет. Если постройка находилась в собственности более 10 лет, то сумму будут рассчитывать за весь период.
Для начала нужно поставить недвижимость на учёт – без этого на получение права собственности рассчитывать не придётся.
Алгоритм действий можно представить следующим образом:
- Заказ технического плана у кадастрового инженера. Стоимость процедуры – около 10 тысяч рублей.
- Оплата госпошлины. Можно сделать в любом МФЦ, сумма равна 350 рублей.
- Передать заявление в МФЦ с приложенным техпланом.
При успешном исходе через 12 рабочих дней собственник получит право собственности. В противном случае придётся рассчитывать только на суд.
При желании решить вопрос через административные органы владелец объекта недвижимости должен обратиться в местный орган исполнительной власти с соответствующим заявлением.
К личному обращению собственник должен приложить следующий комплект документов:
- документ, подтверждающий личность;
- разрешение на начало эксплуатации постройки;
- доказательства того, что собственник имеет право на владение и пользование землёй, на которой был возведён самострой:
- технический план;
- бумаги по размежеванию, которые составляют сотрудники кадастровой службы или специальные эксперты.
Данный набор бумаг актуален для участков, предназначенных для частного строительства, либо имеющих сельскохозяйственное назначение. Перед сбором пакета документов стоит посетить муниципалитет и узнать всё лично, так как в различных регионах требования могут несколько различаться.
Самостоятельная постройка без согласований уже подразумевает факт того, что владелец участка не получал никаких разрешений. Чтобы получить такое разрешение, ему нужно посетить МФЦ с целью получения градостроительного плана. Получив данную бумагу, нужно приступать к подготовке плана участка с точным указанием месторасположения постройки.
Выполнив все необходимые действия, владелец должен вернуться в МФЦ с планом и схемой для согласования объекта недвижимости. При успешном результате сотрудники выдадут разрешение, на основании которого можно будет обратиться за техническим планом и зарегистрировать постройку.
Если на одном из шагов будет получен отказ, то вопрос придётся решать в судебном порядке.
Итак, если в получении разрешения, подготовке технического плана или регистрации права собственности на недвижимость было отказано, то единственным путём для узаконивания самостроя останется обращение в суд.
Важное условие: для похода в суд владелец постройки должен предпринять попытку получить все разрешения и права в досудебном порядке. Только отказ в одной из инстанций может стать основанием для обращения.
Закон выдвигает следующие требования к подобному судебному иску:
- Обоснование причин возведения объекта недвижимости на собственном или арендованном участке. В качестве подтверждения можно использовать выписку из ЕГРН с приложенным кадастровым планом.
- Описание вида постройки.
- Указание на лицо, занимавшееся возведением объекта, и на продолжительность строительства. При наличии договора подряда можно приложить его, при самостоятельном строительстве прикладываются чеки и различные квитанции, подтверждающие затраты.
- Описание причины обращения, а именно указание на отказ в просьбе о выдаче разрешения на строительство с описанием оснований для отказа.
В качестве ответчика по такому иску будет выступать муниципальная структура. Для запуска рассмотрения дела придётся заплатить государственную пошлину, конкретный размер которой не установлен. Для получения точных данных нужно обращаться к оценщику недвижимости.
Пакет документов для суда должен включать в себя:
- копии заявлений и приложений;
- заключение об оценке, проводимой для расчёта суммы госпошлины;
- технический план или иные бумаги, подтверждающие нахождение на участке самовольной постройки;
- справки о том, что постройка не нарушает права других граждан и не создаёт угроз для их жизни и здоровья;
- документы о принадлежности участка владельцу;
- доказательства того, что собственник пытался решить вопрос путём согласования с администрацией;
- квитанцию об оплате пошлины.
Иск нужно подавать в:
- Мировой суд – при стоимости постройки менее 50 тыс. рублей.
- Районный суд – при стоимости недвижимости выше 50 тыс. рублей.
Если суд вынесет решение в пользу владельца самостроя, то ему останется лишь обратиться в МФЦ с полученным постановлением и узаконить объект недвижимости. Для регистрации нужно предоставить:
- паспорт;
- квитанцию об оплате пошлины;
- судебное решение с отметкой о вступлении в силу;
- заявление;
- техпаспорт объекта.
При наличии судебного решения возможность получения отказа исключена.
Любая постройка должна быть узаконена и согласована с местными административными органами. Несоблюдение этого правила может привести как к стандартным штрафным санкциям, так и к безапелляционному сносу здания. Собственник обязан попытаться легализовать самострой в досудебном порядке, а в случае получения отказа на одном из этапов может обратиться в суд.
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.
Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.
В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).
Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.
Основными условиями считаются:
- земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
- категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
- объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
- органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.
Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.
Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.
Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.
Таковыми считаются:
- Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
- Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
- Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
- Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.
Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.