Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон для застройщиков 2018». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки.
Для этого открыты вакансии на 306 человек». Ресурсы банк будет искать как внутри кредитной организации (переводить на «стройку» с других позиций), так и на внешнем рынке – из других банков и компаний.
Изменение в законе о долевом строительстве
Важно отметить, что период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.
В 2018 году, помимо указанных изменений, в январе начали действовать поправки относительно правил банкротства застройщика и его информационной открытости.
В положениях статьи № 7 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ утверждается, что застройщик обязуется передать вкладчику объект, который целиком отвечает всем предусмотренным техническим, строительным стандартам, нормативам.
Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.
Застройщик не сможет распыляться на несколько крупных объектов в городе, так как ему придется получать новое разрешение, а это – время, деньги и прочие трудности. Раньше можно было без каких-либо проблем создать очередную «дочку» и строить новый объект, а в случае банкротства просто вывести ее из оборота, не затрагивая основную часть компании. Теперь с этой практикой придется попрощаться.
Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков
Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.
Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять. Поэтому какое-то количество застройщиков просто обанкротится. Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».
Другое дело, что для покупателя эскроу-счета как раз выгоднее действующего сегодня порядка долевого строительства. Участники рынка говорят о том, что новая финансовая схема гарантирует покупателям беспрецедентную безопасность совершения сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем.
Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.
Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве
Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены.
Новые правила финансирования объектов долевого строительства в России вступили в силу. С 1 июля 2019 года у застройщиков есть два варианта продажи своих проектов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. Далеко не все застройщики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Что значат изменения в законе о долевом строительстве для тех, кто хотел бы в ближайшие месяцы приобрести новое жилье или уже стал дольщиком? К худшему опять что-то поменяли или к лучшему?
В дополнение ко всему строитель не имеет права иметь больше одного расчетного счета, через который будут проводиться все платежи, связанные с его деятельностью. В случае сотрудничества нескольких организаций генеральный подрядчик или проектная организация также обязаны использовать только один счет для финансирования застройки.
Чем выше степень готовности дома, тем в любом случае надежнее — и до, и после 1 июля, и независимо от принятых правительством критериев.
Именно заемные деньги потом станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.
Лучше выбирать застройщиков с понятной и прозрачной историей (главный критерий — насколько в срок и без проблем сдавались предыдущие дома или жилые комплексы).
Застройщик получит их только после завершения строительства. Так средства дольщиков будут защищены от растраты. Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств. Минимальный их объем прописан новым законом. Застройщики обязаны резервировать 10 процентов собственных средств до начала строительства.
С 1 июля в России переходят на новую схему финансирования долевого строительства жилья – с помощью счетов эскроу. Это снизит риски для покупателей жилья в новостройках, поскольку следить за расходованием средств будут банки. В последнее время девелоперы призывали россиян активнее покупать жилье, чтобы успеть сделать это до повышения цен.
Нововведения в ФЗ № 218 о строительстве: для застройщиков и дольщиков
Кроме того, в нормативно-правовом документе идет речь о том, что обе стороны не вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона в полной мере реализует свои обязанности.
В случае отсутствия по крайнем мере одного из выше представленных положения, соглашение не может быть подписано, а также зарегистрировано.
На будущее нужно вообще поменять схему получения жилья, уйти от ситуации, когда стройки ведутся на деньги самих будущих жильцов, и перейти к нормальной схеме, которая существует во всем мире, то есть через кредитование, с использованием банковского кредита и, естественно, накопленных гражданами собственных средств. В этом случае рисков будет гораздо меньше.
Также гражданин-дольщик имеет право потребовать возместить ему причиненные убытки, но их размер придется обосновать.
Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках.
Что должен застройщик по 214 ФЗ
Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома.
Первая проблема в том, что к новой реальности оказались не готовы не только девелоперы, но и сами банкиры. «Мы пытались добиться, чтобы закон был принят в другой редакции, — сетует в разговоре с Forbes глава крупной строительной компании. — Ничего не получилось».
Для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% ДДУ в строящемся проекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).
Мол, ряд компаний, которые худо-бедно, но строили, перехода на новые правила игры не выдержат и обанкротятся, наплодив очередных обманутых дольщиков.
Нервозности на рынке — с учетом принятых послаблений — будет меньше. Что для нас, безусловно, хорошо. А то уже с зимы начались рекламные кампании в духе «успей купить до 1 июля, а не то…» (дальше обычно рассказывается, как все круто подорожает).
Электронное периодическое издание «Ведомости» (Vedomosti) зарегистрировано в Федеральной службе по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия 22 декабря 2006 г.
Однако к 2022 году все поправки не только вступят в силу, но и будут единственно возможным вариантом работы застройщиков.
Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи.
В понедельник 15 апреля правительство РФ должно обнародовать так называемые «критерии неприменения» эскроу к строящимся домам. Это постановление призвано смягчить принятые в декабре поправки к 214-ФЗ и разрешить достраивать некоторые дома «по-старому», то есть, по сути, продлит жизнь привычному долевому строительству. Удастся ли девелоперам отделаться легким испугом?
Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000).
Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика. Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию.
Вернуть деньги – забрать «беспроцентный депозит», расторгнув договор долевого участия (ДДУ), – тоже можно будет в новой системе, но только если компания-застройщик либо находится в процессе банкротства, либо признана банкротом, либо ликвидирована по решению суда.
Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.
Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.
Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года
С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством.
Кроме того, застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для каждого перевода, а кредитная организация может отказать в проведении сомнительной операции.
Девелоперы отреагировали очень быстро: только в Москве в 2018 году количество разрешений на новое строительство выросло в 2,5 раза по сравнению с прошлым годом (до 21,5 млн кв. м). Участники рынка исходили из логики, что проектам, которые были начаты до 1 июля 2019 года, разрешат работать по-старому.