Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры без нотариуса с 1 августа в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?
Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:
- сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
- сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
- в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.
Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса
По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.
Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:
— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.
Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.
— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.
По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».
В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:
— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.
Гражданский кодекс РФ, рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.
Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:
- долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
- совместной — она не выделена.
Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.
Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.
Таким образом, перед тем как оформить куплю-продажу доли в квартире, собственник обязан официально уведомить других владельцев объекта о своем намерении. Сделать это необходимо с помощью письменного уведомления.
Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:
- предполагаемую стоимость договора;
- порядок оплаты;
- сроки предполагаемой сделки.
Если человек продал недвижимое имущество, например комнату, квартиру или домик в деревне, он должен перечислить в бюджет государства часть полученного дохода в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Чтобы рассчитать налог, нужно переданную покупателем сумму умножить на 13%, а потом получившееся число разделить на 100. Также необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.
Но из этого правила есть исключения.
Продать и подарить доли в квартире можно без нотариуса
Платить НДФЛ и отчитываться перед налоговой не надо, если:
- недвижимость принадлежала налогоплательщику более 5 лет;
- недвижимость принадлежала налогоплательщику более 3 лет, при этом она:
- получена при наследовании или дарении от члена семьи (это супруг, родители и дети согласно ст. 2 Семейного кодекса);
- получена в порядке приватизации;
- перешла к налогоплательщику по договору ренты;
- на момент продажи являлась единственным жильем налогоплательщика (включая общую собственность супругов); при этом если в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость налогоплательщик (его супруг) купил новое жилье, то учитывать его не надо.
Также к исключениям можно отнести право каждого субъекта РФ сократить до нуля срок, в течение которого налогоплательщик должен владеть недвижимостью, чтобы не платить НДФЛ при продаже.
В случае подписания нового закона президентом с начала 2022 г. к перечисленным исключениям из общего правила добавится еще одно. Семьи, в которых есть двое или больше детей, смогут улучшить свои жилищные условия – продать старую недвижимость и купить новую. И при этом им не придется платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи. Но чтобы этой возможностью воспользоваться, необходимо будет соблюсти одновременно пять условий. Рассмотрим их последовательно.
Условие № 1: наличие нескольких несовершеннолетних детей.
В семье должно быть не менее двух детей, которые не достигли возраста 18 лет или 24 лет, но во втором случае дети должны учиться очно в учебном заведении. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Причем неважно, родные это дети или усыновленные, дети одного или обоих супругов.
В законе речь идет о семье, т.е. о двух людях, которые являются родителями нескольких несовершеннолетних детей. Полагаем, вопрос о том, распространяется ли предусмотренная этим законом норма на родителей-одиночек, требует дополнительного уточнения.
Условие № 2: покупка нового жилого помещения.
Необходимо купить новое жилье. Сделать это нужно либо в году, в котором продано старое жилье, либо до 30 апреля следующего года. Но просто заключить договор с продавцом недостаточно. Для освобождения от НДФЛ надо:
- завершить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость – если речь идет о купле-продаже жилого помещения;
- полностью оплатить долю – если речь идет о ДДУ или ЖСК.
Условие № 3: жилищные условия должны улучшиться.
Дополнение в Налоговый кодекс предусмотрено для того, чтобы семьи с детьми могли улучшать свои жилищные условия. Поэтому новая жилплощадь должна быть больше или дороже проданной. Совпадение этих показателей необязательно. Увеличение площади помещения надо считать с учетом долей всех членов семьи. То же касается стоимости. Причем учитывается кадастровая стоимость недвижимости, а не та, что указывается в договорах продавцов и покупателей.
Условие № 4: кадастровая стоимость проданной недвижимости – не более 50 млн руб.
Кадастровая стоимость проданной недвижимости, независимо от размера доли налогоплательщика в ней, не должна быть больше 50 млн руб. Видимо, даже нашим законодателям сложно представить себе тех, кто продает недвижимость за 50 млн руб., а потом покупает еще дороже только потому, что в семье родился второй ребенок и теперь требуется улучшение жилищных условий.
Условие № 5: кроме проданного, у семьи может быть и другое жилое помещение, но если соблюдено ограничение по размеру.
На дату регистрации перехода права собственности на старую недвижимость к покупателю никто из членов семьи, претендующей на освобождение от уплаты НДФЛ, не должен владеть более чем 50% другого жилого помещения, большего по площади того, что будет приобретено взамен проданного. Пока сложно сказать, как при наличии такого условия будет решаться вопрос об освобождении от налога, если большая жилплощадь в собственности у одного из членов семьи есть, но переехать туда нельзя, например в случае ренты.
При продаже какой недвижимости освободят от уплаты налога?
Новая норма распространяется на любую жилую недвижимость. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ дан исчерпывающий перечень: комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома, доля в праве собственности на жилое помещение.
Если налог платить не надо, следует ли подавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ?
Если все вышеперечисленные условия соблюдены, то доход от продажи жилого помещения не облагается НДФЛ. Следовательно, по правилам п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик не обязан включать его в налоговую декларацию 3-НДФЛ. Но даже если о получении этого дохода сообщить налоговой инспекции, необходимости платить налог все равно не возникнет.
Нужно ли платить НДФЛ, если собственник проданного жилья – несовершеннолетний?
Доход несовершеннолетнего также не подлежит обложению налогом, если соблюдены все вышеперечисленные условия. Это правило прямо предусмотрено в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если ребенку принадлежит доля в квартире и его родители после ее продажи НДФЛ платить не обязаны, то он тоже налог не уплачивает. Обратите внимание: доли должны продаваться одновременно.
Освободят ли от налога, если недвижимость продана в одном регионе, а куплена в другом?
Прямого запрета на применение новой нормы в таких случаях в законодательстве РФ не предусмотрено.
Применимо ли здесь понятие «минимальный предельный срок владения» недвижимым имуществом?
Нет, не применимо. В п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ прямо предусмотрено, что новой нормой можно пользоваться «…независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения» или доли в нем.
***
Принятый закон сложно отнести к судьбоносным. Круг лиц, которые смогут воспользоваться предусмотренным способом освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, представляется небольшим. Новая норма рассчитана на семью с двумя и более детьми, которая купила квартиру менее трех лет назад, но сейчас решила улучшить жилищные условия и приобрела помещение побольше или подороже. Такие семьи есть, но вряд ли их много. Впрочем, если нововведение хоть кому-то поможет, то уже можно говорить о положительном результате.
Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2021 году
- Собственников недвижимости – домов, квартир и комнат;
- Тех, кто собирается приобрести жилье и оформить его;
- Тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников.
Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока?
Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть. При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.
Если вы являетесь резидентом РФ, то к вам применяется стандартная налоговая ставка НДФЛ в 13%. Если вы нерезидент РФ, то размер НДФЛ повышается до 30%, причем это размер налога не с прибыли, а со всей суммы сделки. Поэтому, если нерезидент РФ хочет уйти от уплаты НДФЛ, он может подарить квартиру резиденту РФ, который по истечению минимального срока владения сможет продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Как рассчитывается НДФЛ с продажи квартиры.
- Во-первых, ищем кадастровую стоимость недвижимости на 1 января того года, когда вы реализовали квартиру (текущий/прошедший год).
- Во-вторых, сравниваем цену недвижимости в ДКП и ее стоимость по кадастру. Если указанная в договоре цена меньше, чем 70% кадастровой цены, то НДФЛ будет высчитывать от этих 70% кадастровой стоимости. Если указанная в договоре цена больше 70% кадастровой – вы уплачиваете налог с указанной в договоре стоимости.
Напоминаем вам, что кадастровая стоимость – это оценочная официально установленная государством стоимость на определенный объект недвижимого имущества.
За 15 лет безупречной работы нашими услугами воспользовались более 14 000 клиентов, у которых есть множество запросов на услуги, которые можете оказывать Вы. И мы готовы предоставить Вам возможность оказывать услуги по своему направлению для наших клиентов!
Заполните форму ниже, для того, чтобы участвовать в отборе компаний для пополнения экосистемы для бизнеса от компании Бизнес-Гарант.
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса
- Предварительный договор (если он составлялся).
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
- Поквартирная карточка, заверенная печатью.
- Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
- Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
- Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
- Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
- Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
- Справка о полной оплате коммунальных услуг.
В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.
С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:
- участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
- через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
- нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).
Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.
Цена сопровождения сделок с недвижимостью через нотариуса зависит от следующих факторов:
- обязательным или добровольным является удостоверение договора (в первом случае цена ниже);
- от стоимости недвижимости (твердая сумма плюс процент);
- кому осуществляется продажа (членам семьи или посторонним лицам);
Так при цене недвижимости свыше 10 млн рублей и отчуждении ее в пользу близких родственников стоимость нотариального оформления составит:
23 тыс. рублей + 0,1 % с суммы, превышающей предельное значение (всего не больше 50 тыс. рублей).
К обозначенной стоимости нужно прибавить цену технической работы: примерно 8 тыс. рублей. При продаже жилого помещения третьим лицам, итоговая сумма составит около 40 тыс. рублей. Это необременительные расходы по сравнению со стоимостью недвижимого имущества и с учетом того, что участники сделки, как правило, делят оплату поровну. Подробнее ознакомиться с ценами на услуги нотариуса можно на странице тарифов.
При этом нотариальная контора проводит полную проверку объекта и правомочности сторон, запрашивая сведения из базы МВД, Росреестра, судебных органов. Если в сопровождаемом деле имеются какие-то подводные камни, их обязательно найдут. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности взимается отдельно и не входит в стоимость услуг нотариуса. Ее размер — 2 000 рублей (ст. 333.17 НК РФ).
Для продавца: Свою долю в квартире или все жилье целиком невозможно продать без удостоверения сделки нотариусом. Владельцы остальных долей должны как-то отреагировать: отказаться от приоритетной покупки или дать согласие на продажу. На подписание согласия должны явиться к нотариусу все дольщики. Правило касается также дарения долей. Исключение – если в квартире продаются все доли одновременно через один договор купли-продажи. В этом случае нотариус не понадобится.
Для покупателя: Иметь дело с нотариусом придется покупателям, которые состоят в браке. Супруги автоматически по закону становятся владельцами совместной собственности. Документ купли-продажи будет частично иметь элементы брачного договора, а он требует нотариального заверения.
Договор ренты представляет собой соглашение, по которому хозяин отдает жилье за единовременную небольшую сумму, ежемесячные выплаты, пожизненное иждивение или просто уход за собой. На такой шаг обычно идут пожилые люди. Они подписывают соглашение, что квартира достанется после их смерти тому, кто будет платить им деньги или ухаживать. Раньше забрать себе жилье не получится, на него накладывается обременение.
Договор ренты регистрируют у нотариуса. Причем, в нотариальную контору хозяин квартиры должен явиться сам, чтобы подтвердить, что он добровольно готов подписать бумаги.
Нотариус необходим при следках с участием ипотеки, только если фигурирует долевая собственность. Это может произойти в нескольких случаях:
- Вы решили рефинансировать ипотечный кредит, и для этого нужно составить отдельный договор на ипотеку. Его придется завизировать у нотариуса, если квартира в долевой собственности (например, поделена между членами семьи).
- Вы хотите взять ипотечный кредит, но требуют залог. Можно заложить имеющееся жилье. И если у этого жилья несколько владельцев, то ипотечный договор отправляется к нотариусу.
- Вы собираетесь выкупить последнюю долю в своей квартире и стать единственным ее владельцем. Свободных денег нет, придется брать ипотеку. При этом в залог нужно будет отдать всю квартиру. Предметом купли-продажи является доля, поэтому ипотечный договор требует нотариального удостоверения.
Да, удостоверяются далеко не все сделки с недвижимостью у нотариуса. Но его помощь не помешает, если хочется сэкономить время и обезопасить себя от мошенников. Процедура пройдет быстрее и легче.
Например, нотариус при сделке купли-продажи недвижимости сам проверит юридическую чистоту: выяснит, соблюдены ли права всех собственников жилья, действительно ли доверенность выдана продавцом, а не кем-то еще, есть ли несовершеннолетние владельцы долей и т.д.
Важно! Если вы хотите дополнительно подстраховаться и проверить юридическую чистоту, можете заказать выписку из ЕГРН. Быстро и не выходя из дома это позволяет сделать ресурс ЕГРН.Реестр.
В большинстве случаев долю в праве на квартиру, дом, землю отчуждают путем заключения сделки купли-продажи. Договор заключается в форме единого письменного документа. Если законом установлена нотариальная форма его удостоверения, то при ее отсутствии, сделка считается ничтожной. С 2016 года по указанным правилам совершаются и безвозмездные сделки отчуждения долей: дарение, выделение детям.
-
Ипотека доли в недвижимости, за исключением случая, когда она оформляется кредитной организацией (банком).
-
Продажа доли в праве на квартиру, дом, земельный участок. Исключение: отчуждение доли в квартире без нотариуса возможно, когда все доли в ней продаются по одной сделке. Если они отчуждаются разным покупателям — все договоры нужно заверять нотариально.
В данной ситуации не требуется извещение остальных собственников, так как все они одновременно продают свои доли. Во всех остальных случаях нотариус контролирует исполнение закона о преимущественном праве покупки доли другими собственниками жилья.
Вынь да положь: за что придется доплатить при покупке квартиры
Помимо собственно договора об отчуждении доли тем или иным способом, нотариусу потребуются документы, подтверждающие:
-
принадлежность имущества продавцу (правоустанавливающий договор, выписка из ЕГРН);
-
правоспособность сторон сделки (паспорта, документы организации);
-
согласие органа опеки на проведение сделки, если собственниками являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
-
нотариальное согласие супруга на отчуждение доли, если она входит в совместно нажитое имущество;
-
извещение продавца, направленное в адрес долевых собственников с предложением выкупа доли.
Согласно письму Федеральной нотариальной палаты № 10333/03-16-3 от 31.03.2016 года извещение сособственников об отчуждении доли по возмездной сделке (продажа, мена) является юридически значимым сообщением. Его может направить нотариус по просьбе заявителя, либо продавец извещает других участников долевой собственности самостоятельно.
Данная услуга у нотариуса стоит по-разному. Размер тарифа зависит от того, обратились ли к нему нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию.
Поэтому прежде внимательно прочтите в каких случаях обязательно заверяется договор купли-продажи квартиры, а в каких нет. Статья переписана после вступления в силу изменения в cт.
42 Федерального закона N 218-ФЗ с 31 июля 2022 года.
- А) Составление договора – от 3 до 9 тыс.руб. Это называется услуги технического и правового характера. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – 6 тыс.руб., в Санкт-Петербурге – 4,8 тыс.руб., в Архангельске — 8,8 тыс.руб.
- Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена квартиры, о которой продавцы и покупатели договорились между собой.
стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделки
Стоимость удостоверения также имеет рамки — она должна быть не менее 300 руб. и не более 20 тыс.руб.
На практике же подобное не прокатит. Большинство нотариусов в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с СИЛЬНО заниженной суммой сделки, и понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».
Найти нотариуса «рядом со мной» на Яндекс.Карте, показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
Список документов для продажи доли в квартире
В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике же у большинства нотариусов в чеках об оплате будут фигурируют именно продавцы, т.к. они выгодоприобретали. Но им без разницы кто даст деньги. Поэтому продавцы и покупатели должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.
- если собственниками являются более одного человека;
- если один из собственников несовершеннолетний или находится под опекой;
- при оформлении договора ренты;
- при оформлении соглашения супругов о разделе имущества;
- сделки по отчуждению доли.
На государственном уровне продолжается планомерная работа по совершенствованию законодательства о нотариате. С 1 февраля 2022 года в работе нотариусов произойдут значительные изменения.
- Нотариус разъяснит участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
- Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
- На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
§ Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса , без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.
Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.
Другие статьи
Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способОтдельная инструкция о проверке на арест
Семьям с двумя детьми не придется платить НДФЛ после продажи жилья
Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:
- Паспорта покупателя и продавца;
Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
- Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его.
Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.
- Договор основания;
Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.
- Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
- Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.
Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.
- Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
НО!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).
Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.
Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.Нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости
Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.
Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:
- День подписания акта передачи имущества.
- День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.
Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.
Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.
С лиц взимают налог с продажи наследственной квартиры. Освобождаются от необходимости оплаты пошлины те особы, которые владели жилой собственностью больше трехлетнего периода на момент заключения сделки.
Налог с продажи ипотечной квартиры придется платить тем, кто владел жильем менее обозначенных законом сроков.
Право на освобождение от уплаты налога с продажи подаренной квартиры имеется в том случае, если она подарена членом семьи. Когда жилое имущество подарено не родственником, чтобы продать его без уплаты налога, придется подождать установленный законом срок владения.
Налог с продажи приватизированной квартиры взимается, если срок владения ею меньше трех лет.
Уплата налога с продажи квартиры производится в обозначенные законом сроки. Декларации отправляют в ФНС не позже конца апреля будущего года. Начисленную пошлину необходимо заплатить не позже 15 июля.
Тех, кто попытается уклониться от оплаты налога, ждут штрафные санкции в размере 20–40% от суммы сбора. Гражданин, не оплачивающий пошлину, будет привлечен к административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности.
Если в декларацию внести неправильную стоимость, то со временем реальные данные все-таки окажутся в налоговой службе. Покупатель будет оформлять имущественный вычет и передаст в налоговую информацию о фактической стоимости.
С полученного дохода физлица платят налоги. Налог с продажи квартиры в 2022 году для физических лиц составляет 13%, если собственник владел недвижимым имуществом менее трех лет. Пошлину можно уменьшить, если использовать право на вычет.
Отметим, что наиболее актуальна такая ситуация для рынка «первички». Например: собственником недвижимости является застройщик, а договоры купли-продажи, в том числе по доверенности, с гражданами подготавливают юристы компании, и нотариальная форма сделки здесь не обязательна. Что касается «вторички», то и здесь можно привести ряд примеров, когда договор можно оформить не у нотариуса:
- единственный наследник получил жилье от родителей и теперь продает его;
- человек приобрел недвижимость не в браке.
Важно! Чтобы определить, нужно обращаться к нотариусу для оформления сделки или нет, нужно установить каково количество продавцов: один или несколько.
При этом не важно, сколько будет покупателей. Если собственник один, то можно составить договор в простой письменной форме и сдать его на регистрацию в МФЦ или органы Росреестра.
Похожие записи: