Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прогноз цен на московскую недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
С 1 июля эти правила стали обязательными для всех новых проектов и тех домов, которые завершены менее чем на 30% (и в которых продано менее 10% квартир). Чтобы сгладить переход на новую систему, застройщики постарались начать больше проектов до введения новых правил, их хватит, по оценкам представителей отрасли, примерно на 3-4 года.
Цены на квартиры будут находиться под влиянием нескольких факторов. С учетом возросшего предложения и того, что в первом полугодии объем завершенных новостроек еще возрастет – жилье станет доступнее. Рост спроса не предвидится: с одной стороны государство явно развивает программы поддержки ипотечного кредитования, но с другой – покупательная способность населения падает под влиянием кризиса.
В последние годы предложение на рынке недвижимости в Москве существенно превышает спрос, уверены эксперты, принявшие в среду участие в конференции риелторов. Это оказывает давление на цены, которые постепенно снижаются.
Немного лучше ситуация обстоит в крупных городах, где у жителей традиционно более высокие доходы. Но даже в Москве застройщики вынуждены снижать цены, чтобы быстрее распродать квартиры и приступить к строительству новых объектов. По мнению экспертов, стоимость жилья к 2020 году может просесть как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%.
6. Законодательный фактор. Рост издержек владения
Сам спрос переместится в сегмент «эконом». Доля покупок в сегменте «бизнес-класс» составит не более 10%. Привлекательность бюджетных квартир обусловлена не только сравнительной дешевизной. При их строительстве не так активно используются импортные комплектующие, что позволяет снизить себестоимость и предоставить покупателям скидку. Этот эффект усиливается новыми правилами перевозок.
Число довольных клиентов растет с каждым днём. Отзывы, которые они оставляют невозможно подделать, ведь клиенты их оформляют от руки на фирменных бланках компании.
А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве.
Покупатели в целом стали сговорчивее, но немало еще клиентов добивается скидки в 10% – им кажется, что все непомерно дорого. По выражению Мищенко, такие покупатели «гуляют по рынку» от одной квартиры до другой.
Извините, страница находится в разработке. Совсем скоро здесь появится инструмент для расчета ипотеки. Всего в 2019 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.
В регионах ситуация примерно такая же, хотя и отлична друг от друга. Например, в Коми рост составил 11,5 процентов, а в Бурятии – 10,7. Московская область показала процент в 8,7. Что касается Томской и Кемеровской области, то здесь он достиг 8,3. Если говорить о вторичном жилье, то оно сильно не подорожало, так по стране процент не превысил 1,6. В текущем году с июля по подсчетам Министерства строительства цены практически во всех регионах Российской Федерации, а их всего 85, выросли. Данные используются, чтобы оформлять субсидии для малоимущих.
Есть данные, что такие цены немного завышены, так как властям выгоднее, чтобы субсидий было меньше. Учитывая это, средняя цена одного квадратного метра по Москве должна быть не менее ста тысяч рублей, что вполне удовлетворяет всех. Например, «Яндекс» так оценивает стоимость квадратного метра – 190 тысяч рублей. Получается, что московские малоимущие, получающие субсидию, не смогут иметь денег даже на покрытие одного квадратного метра.
За текущий год ожидается, что должно быть по госпрограмме выдано 88 миллионов квадратов, но за прошлые полгода застройщикам удалось сдать только 30,1 млн, это в два раза меньше того, что должно быть в действительности. Спустя пять лет ожидается, что сдавать нужно будет 120 млн. квадратов ежегодно.
Влияние на изменение стоимости
Рано предугадывать стоимость жилья, которую стоит ожидать в будущем. Необходимо для начала разобраться, что влияет на них и какими они будут в следующем году. Вот несколько факторов, оказывающих влияние на стоимость:
- изменения для дольщиков;
- новое в ипотечном кредитовании, в том числе и по социальным программам;
- застройщики предлагают соцпрограммы и акции со скидками.
Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.
А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений.
По состоянию на III квартал 2019 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
Теперь самое интересное, как новые правила повлияли на стоимость жилья. Даже до вступления новых правил в силу (то есть, с января по июль) цены на жилье в новостройках в России выросли в среднем на 3,9% при официальной инфляции в 2,5% за тот же период. Частично рост цен мог быть вызван повышением ставки НДС с 18 до 20%.
Огромные масштабы жилищного строительства, на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.
Цены на недвижимость в 2019 году
Неопределенность вызывает и объявленная городскими властями программа реновации. Эксперты опасаются, что власти Москвы могут выполнить свои обещания и начать вводить до 1 млн квадратных метров жилья в год. Это может привести к еще большему падению цен и спроса на недвижимость, а также к вытеснению с рынка частных компаний.
Рынок просто затрясся и не знает, куда двигаться», — заявил директор по бизнес-коммуникациям компании «Миэль» Юрий Карамаликов.
Когда показатели выравняются, цены на жилье снова могут начать расти. К этому остается только добавить надежду на рост доходов граждан – не в отчетах ведомств, а в реальной жизни.
Учитывая текущую ситуацию в экономике страны, можно предположить, что в 2020 году цены на недвижимость достигнут очередного локального дна, тем более что уже несколько лет наблюдается четкий тренд снижения стоимости квадратных метров.
В России сложилась парадоксальная ситуация – большинство людей уверены, что покупка жилой недвижимости это самая надежная и выгодная инвестиция. И подушка безопасности на черный день и дойная корова. Поэтому многих из нас интересует что будет — какой прогноз цен на жилье в Москве на ближайшие годы.
Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье.
Экономические потрясения начала 2018 года, введение санкции, заставили этот «пузырь» лопнуть. Рынок на какое-то время замер, а ипотечные ставки немного снизились. Когда финансово-кредитная политика изменилась, и вновь начали фиксироваться сделки в сфере недвижимости и обращения в банки за ипотечными займами, динамика цен на квартиры в Москве демонстрировала явную тенденцию к понижению.
В 2019 году произошли серьезные перемены в связи со строительством квартир. Например, первого июля начал действовать новый закон, касающийся продажи жилья. Теперь больше не работает долевое строительство, которое новое законодательство отменило. При этом стоимость не подросла резко, как ожидалось.
Еще один фактор, влияющий на изменение правил, связан с ипотекой. Так в прошлом году она собрала примерно 1,4 млн. кредитов, сумма достигла трех триллионов рублей. В текущем году идет спад, к ипотеке обратилось меньшее количество людей.
Прогноз цен на недвижимость в Москве
Прогноз на 2017-2021 гг. аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает к концу этого периода падение цен на жильё в 30-40%. А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений.
За месяц квартиры в городе подорожали в среднем на 1,8%, до 51,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении рост оценивается в 9%. На втором месте Краснодар, где жилье с октября стало дороже на 1,4% и сейчас стоит в среднем 64,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Это одновременно на 8% выше показателя за аналогичный период прошлого года.
С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов прогнозирует, что в ближайшее время стагнация цен на рынке вторичного жилья сохранится.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать).
Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов. Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума.
Граждан, которые планируют приобретение жилья, не может не волновать вопрос, подорожают ли квартиры в 2020 году или предвидится очередное локальное ценовое дно, чем можно воспользоваться, чтобы сэкономить при покупке собственных квадратных метров.
Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя.
Сейчас вторичные квартиры здесь продаются в среднем за 73,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 1,45%, а за год — на 8,9%. Лидером по снижению цен, по расчетам аналитиков, стал Саратов, где за месяц квартиры подешевели на 0,73%, до 44,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
По данным «Авито Недвижимость», квартиры в городе продаются в среднем по цене 134,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Кроме того, кредит можно погасить досрочно после продажи старой квартиры. В основном «безальтернативно» продаются вчерашние новостройки.
Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно.
Программа реновации как главный риск
По словам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, на это есть две причины.
«Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается.
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка.
Похожие записи: