Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы необходимые для постановки дома на кадастровый учет в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Регистрация права на земельный участок представляет собой процедуру внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве лица на данный объект недвижимости. В результате регистрации официально признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права лица на недвижимое имущество. Так, например, после заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка производится госрегистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости.
Регистрируются в ЕГРН и ограничения прав, обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования им, заключенные на срок менее чем один год (например, на 11 месяцев), не подлежат государственной регистрации.
Процедура регистрации регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Условно можно выделить следующие ее этапы:
1. Обращение в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации прав.
2. Осуществление правовой экспертизы документов уполномоченным органом и внесение в ЕГРН записи о праве заявителя на объект недвижимости.
3. Выдача документов после осуществления государственной регистрации прав.
В настоящее время регистрация права на земельный участок в ЕГРН – единственное доказательство существования этого права. Отсутствие регистрации существенно затрудняет владение, пользование и распоряжение участком.
Земельный участок, права на который не зарегистрированы, не может быть сдан в аренду, выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.
Трудности возникают и при продаже участка. Во-первых, при совершении сделки покупатель устанавливает законного владельца, руководствуясь сведениями ЕГРН. При их отсутствии он рискует стать жертвой мошенников или совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Поэтому разумный покупатель от покупки такого участка воздержится. Во-вторых, для государственной регистрации перехода права к новому собственнику требуется сперва зарегистрировать право продавца на данный объект недвижимости. Отсутствие зарегистрированного права прежнего собственника как минимум затянет процедуру купли-продажи. Подобные трудности могут иметь место при совершении и иных сделок с землей.
Информация о правообладателе в ЕГРН, помимо частных лиц, используется органами государственной власти, нотариусами. Соответственно, проблемы, связанные с отсутствием регистрации прав, возникают и при изъятии, резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при оформлении наследства, дарении объекта недвижимости.
Наличие сведений о праве лица в ЕГРН минимизирует риски мошеннических действий с земельным участком, поскольку удостовериться в наличии официально зарегистрированного права может любой желающий. Таким образом, госрегистрация защищает от выбытия участка из рук законного владельца. Никто не может посягать на зарегистрированные права на земельный участок.
Вместе с тем государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Это означает, что права на объекты недвижимости, возникшие до 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на эту недвижимость, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Однако для совершения сделок с данными объектами государственная регистрация прав все же потребуется. Иначе переход права не зарегистрируют.
Регистрация права на объект недвижимости и государственный кадастровый учет связаны между собой.
Государственный кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования. Другими словами, при постановке на кадастровый учет подтверждается существование участка, который является уникальным, имеет свои индивидуальные характеристики. Ему присваивается кадастровый номер, который не может повторяться.
Государственный кадастровый учет и регистрация права на земельный участок могут проходить одновременно или по очереди в зависимости от обстоятельств (основания кадастрового учета и госрегистрации предусмотрены ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Ранее статусом «временный» обладали земельные участки, образованные и только лишь поставленные на кадастровый учет. Правообладателям давалось 5 лет со дня постановки на учет на то, чтобы зарегистрировать права на участок. Если в течение этого срока государственная регистрация прав осуществлялась, сведения об объекте теряли характер временных, а если нет – сведения аннулировались и объект исключался из государственного кадастра недвижимости.
С 2017 г. статус «временный» земельным участкам не присваивается. Законодатель стремится уйти от данного понятия, поэтому участки, которые успели получить такой статус, будут исключены из ЕГРН после 1 марта 2022 г.
«Временный» статус сохранится (ст. 72 Закона № 218-ФЗ):
- до момента государственной регистрации права на объект недвижимости;
- до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- до 1 марта 2022 г. – крайний срок, если ранее права зарегистрированы не будут.
С 1 марта 2022 г. земельных участков со статусом «временный» в ЕГРН не останется: либо права владельцев на них будут зарегистрированы, либо данные объекты исчезнут из ЕГРН, т.е. записи о них станут «архивными».
Но пугаться не стоит: исключение объектов недвижимости из ЕГРН не означает прекращение прав на них, в том числе не говорит об их изъятии. Земельные участки могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд только при наличии на то оснований (ст. 49 ЗК РФ).
Исключение земельного участка из ЕГРН и переход записи о нем в статус «архивная» позволяют вновь осуществить его государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на него. В таком случае участку будет присвоен новый кадастровый номер.
Указанный порядок снятия с кадастрового учета земельных участков после 1 марта 2022 г. не распространяется на «ранее учтенные» участки. Права их владельцев признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации.
Чтобы изменить статус «временный» на «учтенный», необходимо осуществить государственную регистрацию прав на участок. Что для этого требуется?
1. Соберите документы, которые являются основанием регистрации прав. Например: акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие наличие прав на объект недвижимости; договоры в отношении недвижимого имущества; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты.
2. Уплатите государственную пошлину. Согласно налоговому законодательству размер госпошлины в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составляет 350 руб. для физических лиц.
В случае если права на участок были приобретены до 31 января 1998 г., госпошлину платить не требуется.
3. Обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав. Подать его можно и через МФЦ. Приложите к заявлению вышеуказанные документы в бумажном виде в одном экземпляре-подлиннике. После завершения государственной регистрации вам их вернут.
4. Дождитесь внесения в ЕГРН сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Срок регистрации прав составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром и 9 рабочих дней с даты приема документов в МФЦ.
В некоторых случаях госрегистрация может быть приостановлена, например если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (основания и сроки приостановления осуществления кадастрового учета и регистрации прав регламентированы ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
5. Получите документы после осуществления регистрации прав.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, «временный» статус изменяется с момента государственной регистрации аренды.
1 В этот день вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Состав необходимых для кадастрового учета документов
На кадастровый учет необходимо ставить недвижимое имущество в нескольких случаях:
- если существенно изменили характеристики (например, увеличили площадь) здания или сооружения на земельном участке в собственности;
- если снесли расположенное на таком участке здание, права на которое ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.
Чаще всего кадастровый учет объектов недвижимости проводится одновременно с регистрацией прав. Это потребуется, если объект недвижимости:
- был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН либо был образован (например, путем деления участка земли);
- был снесен, при этом раньше права на него были зарегистрированы в ЕГРН.
Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость.
— Земельный участок всегда стоит ставить на кадастровый учет, причем с определением границ, так как это гарантия того, что границы не будут нарушены, например соседями. Важно понимать реальные параметры участка, чтобы реагировать на какие-то изменения. Так, если площадь участка стала больше, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет оценить параметры объекта. Постановка на кадастровый учет как дома, так и участка понадобится и при продаже, так как покупатели предпочтут полностью оформленные объекты.
Эту деятельность осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или Росреестр). Осуществление кадастрового учета необходимо для оформления права собственности на объект недвижимости, а также последующего распоряжения таким объектом (например, продажа или сдача в аренду).
Кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость необходимо осуществлять в случаях:
- Создание объекта недвижимости (например, строительство дома);
- Прекращение существования объекта недвижимости (например, снос дома);
- Реконструкция недвижимости;
- Изменение основных сведений об объекте недвижимости.
- Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.
Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется бесплатно.
Государственная пошлина может взыматься только при одновременной регистрации прав на недвижимое имущество (например, право собственности на построенный дом) и составляет 2 тыс. рублей для физических лиц.
Техническая ошибка исправляется в течение трёх рабочих дней после получения соответствующего заявления. После этого в течение трёх рабочих дней со дня её исправления орган регистрации прав направит правообладателю либо лицам, которые обращались за исправлением ошибки, уведомление.
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет – это процедура Росреестра по включению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информации с координатами и параметрами объектов недвижимости (зданий, помещений, домов ИЖС, участков, машино-мест и объектов незавершенного строительства.
На учет можно поставить обособленные и изолированные объекты, либо сформированные участки, у которых определены и установлены координаты. В исключительных случаях допускается учитывать на определённый отрезок времени — части строений и помещений.
Читайте в статье, что значит поставить на кадастровый учет, где и как проходит процедура, какую документацию нужно подавать в Росреестр, сколько составляет госпошлина.
Специалист — Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 13 лет.
Ответ: Заявитель не может приостановить кадастровый учет, так как этот вопрос полностью в ведении регистраторов Росреестра. Но по заявлению собственника или сторон сделки допускается прекращение учета. Впоследствии можно повторно подать документы по общим правилам.
Ответ: Сроков для постановки на кадастровый учет законами не предусмотрено. Но пока не пройти эту процедуру, объектом будет невозможно распоряжаться, в том числе продавать или сдавать в долгосрочную аренду. Поэтому собственник сам заинтересован, чтобы максимально быстро пройти процедуру.
Ответ: Кадастровый учет проводится после образования объекта (вновь созданного, постройки, возведения), а также при последующих изменениях в его характеристиках. Если таких изменений не было, проходить кадастровый учет заново не нужно.
Кадастровый учет объектов недвижимости
Ответ: Кадастровый учет и регистрация являются разными процедурами. Но провести их могут одновременно, если в заявлении от собственника будет указано, что подаёте одно заявление и на кадастровый учёт, и на государственную регистрацию.
| Основные понятия, которые нужно знать для постановки здания на кадастровый учет | Описание |
| Ввод в эксплуатацию | Процедура, подтверждающая завершение строительных работ по проекту, готовность объекта к эксплуатации. Для многоквартирных домов (МКД) и нежилых зданий при вводе в эксплуатацию оформляется разрешение Госстройнадзора. Для частных домовладений оформляется уведомление в местной администрации (муниципального образования). |
| Кадастровый инженер | Специалист с высшим образованием, который имеет право оформить межевой или технический план и акт обследования на объекты. Кадастровый инженер обязан иметь квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра. |
| Кадастровый учет при изменениях объекта | Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся новые данные после реконструкции или перепланировки объекта. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план и обратиться в Росреестр. |
| Регистрация прав | Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него. |
| Технический план | Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер, а перед этим должен обследовать здание. |
В России действует единый порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Однако есть ряд важных особенностей, вызванных отличием характеристик объектов и их правового статуса. Отметим момент, что определять идентификационные признаки и характеристики недвижимости может и вправе это делать только кадастровый инженер. Именно этот специалист проводит обследования и координирование, готовит документы для Росреестра. В некоторых случаях допускается постановка на кадастровый учет через суд (например, при возникновении спора о границах на близлежащие участки).
Комментарий специалиста-эксперта. Правила постановки земельного участка на кадастровый учет позволяют сделать одновременный учёт и частного дома, здания или сооружения. На объект капитального строительства нужно получить Техплан (технический план). Кадастровый инженер может одновременно провести обследование участка и строения, определить координаты недвижимости, оформить два документа для Росреестра.
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Постановка дома на учет сопровождается определением и установкой координат. Для этого делается привязка к сети геодезических координат, а в Техническом плане описываются геодезические построения. Чтобы обеспечить получение точных и достоверных координат, кадастровые инженеры используют специальное высокоточное профессиональное оборудование и проводят измерения и расчеты в специальных программах.
Постановка на кадастровый учет по факту стала обязательной процедурой, если вам нужно продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, т.е. нужно распоряжаться ей. Законодательство не предусматривает жестких сроков для прохождения процедуры кадастрового учёта или штрафы за отсутствие сведений в ЕГРН о вашей недвижимости. Но, не пройдя учет в Росреестре, собственник не сможет распоряжаться недвижимостью. Пользоваться можно, а продать, подарить, сдать в аренду или ещё как-то перевести право собственности не получится.
Если объект был вновь возведен или образован до 2013 года и не числится в ЕГРН, документы для учета недвижимости допускается представить при регистрации сделки. Это удобно, так как не нужно проходить отдельные процедуры.
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
Государственный кадастровый учет объектов недвижимости в 2021 году, особенности
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Так, к заявлению нужно приложить:
- выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
- документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).
Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.
Нa yчeт в кaдacтpe пocтaвить мoжнo дoм или квapтиpy-втopичкy. Пocтaвить нa yчeт квapтиpy в нoвocтpoйкe oтдeльнo oт дoмa нe пoлyчитcя. Для этoгo нyжнo peгиcтpиpoвaть вce здaниe.
Дo нaчaлa пocтpoйки зacтpoйщик дoлжeн пoлyчить в мэpии paзpeшeниe. Toлькo пocлe выдaчи дoкyмeнтa cтpoитeльнaя кoмпaния имeeт пpaвo нaчинaть paбoты и cдaвaть oбъeкт в экcплyaтaцию. Гoтoвый дoм co вceми квapтиpaми мэpия cтaвит нa кaдacтpoвый yчeт.
3aкoн 218-Ф3 гoвopит, чтo дoм в кaдacтp зaнocит чинoвник, кoтopый пoдпиcaл cвидeтeльcтвo o ввoдe в эcкплyaтaцию. B peaльнocти пocтaнoвкa дaчнoгo дoмa нa кaдacтpoвый yчeт пpoxoдит зa 3-6 мecяцeв, a нoвocтpoйки — гoдaми.
Застройщик не регистрирует дом в кадастре — как не потерять квартиру
Ecли зacтpoйщик иcчeзaeт, пpoкypaтypa мoлчит, a мэpия oткaзaлacь пoмoчь, нyжнo идти в cyд. Cyд нe имeeт пpaвa пocтaвить квapтиpy нa кaдacтpoвый yчeт. Пo зaкoнy PФ peгиcтpиpoвaть нyжнo вecь дoм.
Для cyдa нyжны дoкyмeнты:
- Иcк: cocтaвляeт юpиcт. B дoкyмeнтe oбъяcняют cитyaцию, пpocят пoвлиять нa opгaны влacти и пocтaвить нoвocтpoйкy нa yчeт в кaдacтpe.
- Кoпии дoкyмeнтoв нa дoм: paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, мeжeвoй плaн, дoгoвop дoлeвoгo yчacтия, тexпacпopт, paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию.
Инoгдa cyд зaпpaшивaeт дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, ecли для peшeния нe xвaтaeт дoкaзaтeльcтв, нyжнo бoльшe инфopмaции o пpичинax oткaзa, cтaтyce зacтpoйщикa или дpyгиx oбcтoятeльcтв.
Caмocтoятeльнo зapeгиcтpиpoвaть дoм в кaдacтpe нe пoлyчитcя — пo зaкoнy этo мoжeт cдeлaть тoлькo coбcтвeнник. Нo ycкopить пpoцeдypy или пoвлиять нa нee мoжнo. Oбычнo пocтaнoвкa дoмa нa кaдacтpoвый yчeт зaнимaeт 3-6 мecяцeв. Для этoгo нyжнo coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв и пepeдaть мyниципaльным opгaнaм влacти.
Дoкyмeнты для пocтaнoвки нa кaдacтpoвый yчeт:
- Meжeвoй плaн зeмли, гдe pacпoлoжeнo здaниe.
- Paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo жилoгo oбъeктa.
- Texничecкий пacпopт дoмa.
- Дoкyмeнт, пoдтвepждaющий ввoд в экcплyaтaцию.
Cкoлькo cтoит пocтaнoвкa нa кaдacтpoвый yчeт — yкaзaнo в 218-Ф3.
Пo зaкoнy зacтpoйщик oбязaн выдaть вce дoкyмeнты или пepeдaть иx в мэpию. Нo cтpoитeльныe кoмпaнии чacтo нe пpeдocтaвляют мeжeвoй плaн и тexпacпopт.
Чacтo эти дoкyмeнты гoтoвят caми дoльщики. Бyдyщиe coбcтвeнникoв квapтиp coбиpaютcя и дeлят cтoимocть фopм нa вcex: цeнa дoкyмeнтoв выxoдит дeшeвлe, чeм ecли дeлaть caмoмy.
Пo зaкoнy вы eщe нe являeтecь xoзяинoм квapтиpы, дaжe кoгдa cвeдeния o нoвocтpoйкe внeceны в кaдacтp. Чтoбы пpoдaть квapтиpy, cдaть в apeндy или пpocтo пpoпиcaтьcя, нyжнo oфopмить пpaвo coбcтвeннocти.
Для этoгo нyжны дoкyмeнты:
- зaявлeниe;
- yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт;
- тexпacпopт;
- плaн жилья из Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции;
- дoгoвop ДУ;
- aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
- дoгoвop c бaнкoм — ecли квapтиpa взятa в ипoтeкy;
- дpyгиe дoкyмeнты пo тpeбoвaнию oтвeтcтвeннoгo гocyдapcтвeннoгo opгaнa.
3aявлeниe вaжнo пpoвepить пepeд oтпpaвкoй. Oтвeтcтвeнный opгaн мoжeт нe выдaть cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaв coбcтвeннocти, ecли:
- yкaзaны нeпpaвильныe дaнныe;
- дoкyмeнты вызывaют coмнeниe;
- cвeдeния в кoпияx и в зaявлeнии нe coвпaдaют;
- в дoкyмeнтa ecть иcпpaвлeния и пoмapки;
- coбpaны нe вce дoкyмeнты.
Пaкeт дoкyмeнтoв pacпeчaтывaют и нecyт в Pocpeecтp или oтпpaвляют в элeктpoннoй фopмe. Дoкyмeнты мoжнo пepeдaть чepeз пpeдcтaвитeля, ecли oфopмить нa нeгo дoвepeннocть.
Eщe дoкyмeнты мoжнo:
- oтдaть гocyдapcтвeннoмy cлyжaщeмy нa выeзднoм пpиeмe;
- oтпpaвить зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм и oпиcью;
- oтпpaвить в элeктpoннoй фopмe;
- oтнecти в мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp.
Для пoдaчи нyжнo oплaтить фeдepaльнyю пoшлинy: 2 000 pyблeй. Бeз чeкa Pocpeecтp нe пpимeт дoкyмeнты.
Ecли вce oфopмлeнo пpaвильнo, чepeз 5-12 днeй Pocpeecтp выдaeт cвидeтeльcтвo.
Суть кадастрового учета заключается в сборе, обобщении и систематизации данных о недвижимом имуществе в стране. Учету подлежат земельные наделы, помещения, различные типы строений. Единство всей информации о недвижимости обеспечивается ведением ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). С 2016 года он используется как аналог ЕГРП (Единый государственный реестр прав), ГКН (Государственный кадастр недвижимости), других федеральных кадастров и реестров. Информация из ГКН не аннулирована, была включена в новый реестр.
Кадастр недвижимости — это свод данных по всем объектам. До перехода на систему ЕГРН учет недвижимого имущества в России осуществлялся по нескольким реестрам и кадастрам (например, на землю и ОКС, на участки лесного фонда). Это не только осложняло получение официальной информации, но и приводило к разночтениям, ошибкам. С июля 2016 года эта проблема была устранена, так как все базы данных были объединены в ЕГРН.
Единый кадастровый реестр недвижимости нужен государству, юридическим лицам, рядовым гражданам. Государство получает точные данные обо всех объектах в стране, может контролировать совершение сделок, рассчитывать и взимать налоги, следить за соблюдением норм безопасности при проведении строительных работ. Для граждан и организаций объектовый учет в Росреестре тоже имеет практическое значение:
- через учет в Росреестре осуществляется регистрация прав на недвижимость;
- в ЕГРН не только отражаются сведения о параметрах объекта, но и информация обо всех их изменениях;
- из реестра можно запросить справку о кадастровой стоимости (этот показатель применяется для налогообложения, для расчета пошлины при вступлении в наследство);
- кадастровые документы нужны при совершении сделок, при наследовании, в иных целях.
По сути, кадастр недвижимости — это единый каталог недвижимости в стране. Ознакомиться с ним можно через ППК (Публичная кадастровая карта), либо по запросу выписки ЕГРН на отдельный объект. Только в исключительных случаях информация об участках и строениях будет скрыта от общего доступа (например, для земель и объектов оборонного значения).
Комментарий эксперта. С 2019 года в статью 14 Закона № 218-ФЗ введено еще одно важное правило. Совершение любых сделок с недвижимостью разрешено, если объект прошел учет в Росреестре, а сведения о нем содержатся в ЕГРН. Например, только постановка участка на кадастровый учет позволяет продать его, сдать в аренду, осуществить преобразование. Заказав технический или межевой план у кадастрового инженера, можно пройти учет одновременно с регистрацией прав.
Застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Порядок постановки на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ. Требования к подготовке документов для этой процедуры предусмотрены Приказами МЭР. Вот основные функции и задачи кадастрового учета в России:
- получение точных сведений обо всей недвижимости в стране;
- надлежащая идентификация каждого объекта;
- систематизация сведений в едином реестре ЕГРН;
- общедоступность данных реестра.
Исполнение указанных функций позволяет проверить постановку на кадастровый учет по запросу в Росреестр или МФЦ. Сделать это можно в письменной форме, либо через сайт Госуслуг. Основные данные доступны через ППК.
Сведения в кадастровый реестр недвижимости вносятся только на основании документов, изготовленных инженером. В этом перечень входит:
- межевой план, в котором определяются границы земельного надела – по нему осуществляется постановка участка на кадастровый учет, различные формы преобразований (выдел, раздел, объединение);
- технический план с характеристиками помещений, строений – по нему можно поставить на учет новый объект, узаконить изменения в параметрах после реконструкции, перепланировки;
- акт обследования – этим документом подтверждается, что объект утратил физическое существование.
В некоторых случаях кадастровый реестр недвижимости заполняется или обновляется на основании решения суда. Например, если в судебных инстанциях решается спор о границах участках или правах на недвижимость, решение может представить в Росреестр выигравшая сторона.
Объектовый учет дает возможность закрепить права на участок или объект. Эта процедура также осуществляется через Росреестр, причем ее можно объединить с учетными действиями. Этапы процедуры регистрации:
- правообладатель готовит документы-основания для прохождения учета (акт ввода в эксплуатацию или приемки работ, технический или межевой план, иные документы);
- подается заявление в Росреестр или МФЦ;
- сотрудники Росреестра проверяют соответствие документов Закону № 218-ФЗ, переносят информацию в ЕГРН;
- объекту присваивается кадастровый номер;
- после завершения учета заявитель получает выписку ЕГРН.
Выписка является правоустанавливающим документом. Ее можно использовать для проверки информации о недвижимости, для совершения сделок. В процессе владения можно неоднократно проходить учет, если будут меняться исходные характеристики объекта. Для этого нужно каждый раз обращаться к инженеру за кадастровой документацией.
Порядок постановки на кадастровый учет предусматривает обращение с документами в Росреестр. Это может сделать собственник, арендатор, иной владелец недвижимости. Вот общие правила проведения этой процедуры:
- заявитель должен представить правоустанавливающий документ, технический или межевой план (в зависимости от типа объекта);
- пошлина на указанную процедуру не взимается (при одновременной регистрации прав госпошлину нужно платить);
- сроки кадастрового учета зависят от способа обращения (5 дней через Росреестр, 7 дней через МФЦ).
Если учет проводится одновременно с регистрационными действиями, продолжительность проверки документов увеличится. Сроки кадастрового учета и регистрации составляют 10 дней (Росреестр) или 12 дней (МФЦ).
Комментарий эксперта. После завершения учетных действий заявитель получит выписку ЕГРН. Документы-основания, которые были представлены с заявлением, утратят силу (но их можно использовать в информационных целях). При каждом последующем изменении объекта нужно заново получить межевой или технический план, пройти учет в Росреестре.
Порядок ввода в эксплуатацию и постановки на учет частных домов в 2020 году заключается в следующем:
- в течение месяца после окончания работ нужно подать уведомление в местный орган власти;
- после проверки, что дом ИЖС соответствует нормам безопасности, направляется ответное уведомление заявителю;
- владелец дома заключает договор с инженером или кадастровой компанией;
- проводится обследование дома, обмеры всех помещений, осуществляется координирование строения на участке;
- полученные результаты ИЖС (площадь, высота, этажность, количество комнат и их местоположение, иные данные) вносятся в технический план;
- документы выдаются заказчику в электронном виде на диске.
Одновременно можно заказать межевание, чтобы поставить на учет и участок под домом ИЖС. Документы для проведения учета ИЖС обязана направить местная администрация, если иное не укажет заявитель. Как и на другие виды объектов, владельцу частного дома будет выдана выписка из госреестра ЕГРН.
Потребность внесения в ЕГРН (гл.2 закона «О госрегистрации недвижимости» за №218-ФЗ) новых (обновленных) кадастровых сведений требуется как при изменении характеристик недвижимого объекта, так и при его регистрационном оформлении.
В первом варианте причинами постановки на кадастровый госучет будут:
- существенные изменения характеристик (к примеру, увеличение площади) объекта недвижимости, возведенного на состоящей в собственности земельной территории;
- выполнен снос объекта на находящемся в собственности участке, причем права на снесенную недвижимость прежде в ЕГРН не регистрировались.
Во втором варианте, более распространенном, постановка недвижимости на госучет в кадастре выполняется при регистрации прав на данный объект, а именно:
- по факту создания (к примеру, после постройки коттеджа), при отсутствии объекта в ЕГРН ранее или при его образовании (к примеру, после раздела земельного участка);
- по факту сноса недвижимой собственности, учтенной в ЕГРН.
Если собственник недвижимости сменился, а характеристики ее остаются прежними, то достаточно выполнить лишь госрегистрацию прав на этот объект (п.4 ст.14 закона «О госрегистрации недвижимости» за №218-ФЗ).
Комплект документов здесь зависит от регистрируемого объекта – участка земли, машино-места, объекта ИЖС или иной недвижимости.
Чтобы поставить на госучет в кадастре дом (не регистрированный прежде, свежеприобретенный, или перепланированный, либо реконструированный), необходимо выполненное кадастровым инженером заключение, а также техплан или техзаключение с межевым планом по участку, если прежде его межевание не производилось.
Все названные документы готовятся кадастровыми инженерами по расценкам, зависящим от площади и местоположения недвижимого объекта. К примеру, документация на небольшой дом или участок в шесть соток стоить будет от 8 тыс. рублей.
Располагая актуальной документацией, составленной инженером кадастровой службы, необходимо подготовить заявление на необходимую госуслугу (кадастровый госучет и/или госрегистрация прав) в соответствии с формой, имеющейся на ресурсе росреестра:
Сопровождать техпланом заявление на госучет по арендованным помещениям здания не нужно, если:
- в ЕГРН имеются данные по всем помещениям данного недвижимого объекта;
- арендуемые площадь представляют собой помещения (одно или несколько) с общими строительными конструкциями (смежные комнаты), находящиеся в пределах одного, либо нескольких этажей.
В прочих вариантах выполнить регистрацию аренды на часть здания, либо часть участка земли можно лишь по предоставлении, соответственно, техплана или межевого плана к этим частям. Иначе постановку на госучет Росреестр не выполнит – зарегистрирует аренду в формате обременения по объекту недвижимости. Также законом за №120-ФЗ от 30.04.2021 закреплено, что в случае аренды части здания или земельного участка снятия всего объекта недвижимости с госучета не происходит.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», а также по отдельным вопросам порядка строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости и объектов капитального строительства, и в пределах компетенции сообщает.
По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Гражданский кодекс, Закон о кадастре, Закон о регистрации соответственно).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек относятся к объектам капитального строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.
Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.
В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа. Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.
Минэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
По мнению Министерства, возможна госрегистрация объектов, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство (напр. дачные и садовые дома). При этом необходимо подтверждать право на земельный участок, на котором расположен такой объект. Постановка последнего на кадастровый учет осуществляется на основании декларации о нем, представленной вместе с заявлением о госрегистрации права.
При этом отмечено, что разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит госрегистрации. Поэтому регистрация права собственности на такие объекты в рамках реализации положений Земельного кодекса в настоящее время не представляется возможной.
Указанный вопрос урегулирован в новых положениях Закона о госрегистрации недвижимости, вступающего в силу 1 января 2017 г.
Возможность использования земельных участков в правовой жизни субъектов права соотносится с индивидуальными признаками таких объектов. Они должны иметь кадастровый номер, площадь, границы и другие уникальные сведения.
Наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости делает возможным совершать с ним сделки купли-продажи, аренды, дарения и другие.
Проведение кадастрового учета осуществляется при его:
- образовании;
- выделении части;
- изменении индивидуально-определенных характеристик, например, границ или площади.
Правовое регулирование рассматриваемой процедуры осуществляется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Процедура по внесению сведений в ЕГРН необходима и в случае, если нужна кадастровая оценка земельных участков: оценщик на основании осмотра и исходя из данных реестра устанавливает стоимость земельного участка.
Для постановки земельного участка на кадастровый учет требуется правовое основание. На законодательном уровне установлены действия, которые выступают началом правоотношений для кадастрового учета, к ним относятся следующие:
- Сделки по отчуждению имущества.
- Наследование.
- Акты суда.
- Постановления судебных приставов.
- Документы государственных органов, подтверждающие переход права собственности.
- Межевой план.
Чтобы осуществить такую процедуру, как постановка на кадастровый учет земельного участка, необходимо обратиться с заявлением в Росреестр через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Заявление заполняется оператором МФЦ. Ниже вы можете ознакомиться с формой заявления.
Под понятием дачной амнистии подразумевается упрощенный порядок совершения процедур, необходимых для кадастрового учета и регистрации права на земельные участки, жилые дома или хозяйственные строения.
Дачная амнистия входит в понятие кадастровый учет земельных участков; 2020 год принес изменения в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ. В cоответствии с ним, период действия упрощенного порядка продлен до 01.03.2021. Такой ограничительный срок затрагивает только объекты индивидуального жилищного строительства, поэтому для земельных участков временные ограничения отсутствуют.
Порядок действий при регистрации посредством дачной амнистии выглядит следующим образом:
- Обратиться в МФЦ с заявлением о госрегистрации права на объект. Заявление оформляется сотрудником многофункционального центра.
- Предоставить документы, которые могли бы подтвердить ваши права: акт госоргана или выписка из похозяйственной книги.
- Регистрация права и получение выписки из ЕГРН, подтверждающей факт регистрационных действий.
Вышеуказанный порядок применяется к земельным участкам, права на которые возникли до 25.10.2001. Регистрация происходит независимо от вида права, на основании которого был приобретен объект недвижимости (собственность, наследство, постоянное пользование).
При обращении за оказанием услуги по кадастровому учету можно столкнуться с решениями регистрирующего органа о приостановке или отказе.
Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым возможна приостановка по оказанию госуслуги. Среди них выделяют наиболее распространенные:
- обращение лица, не имеющего полномочий на совершение учета;
- отсутствие полного комплекта документов;
- предоставленные на регистрацию материалы имеют недостоверные или спорные данные;
- заявитель не обладает правами на объект недвижимости.
В случае выявления регистрирующим органом одного из оснований приостановки выносится соответствующее решение и доводится до заявителя. Максимальный срок на устранение недостатков составляет три месяца.
Причиной для отказа может послужить только неисполнение требований, которое явилось основанием для приостановления кадастрового учета. Такое исключительное положение закреплено в ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.